Logistyka wraca do gry, kapitał płynie do sektora living. Tygodniowy obraz globalnych nieruchomości

Według najnowszej aktualizacji „EMEA Living Market Perspectives 2026” przygotowanej przez JLL, inwestycje w europejskie sektory living – w tym budynki wielorodzinne, PRS, akademiki (PBSA) i senior housing – wzrosły w 2025 r.^[1] o 22% do 62,2 mld EUR, a w 2026 r. mają przekroczyć 70 mld EUR.^[3] Równolegle analiza INREV dotycząca strategii inwestorów instytucjonalnych w europejskim PRS pokazuje, że ten segment staje się^[2] ważnym elementem polityk emerytalnych i mieszkaniowych. W 2025 r. w największych pojedynczych transakcjach living o wartości co najmniej 500 mln EUR ulokowano łącznie ok. 14,2 mld EUR, a około 17 mld EUR kapitału pochodziło ze Stanów Zjednoczonych. W pipeline na 2026 r. znajdują się m.in. portfele Brookfield i Blackstone w obszarze PRS, PBSA i senior housing. Dla Polski oznacza to potencjalny napływ długoterminowego kapitału emerytalnego do mieszkań na wynajem^[4], pod warunkiem stabilnych regulacji dotyczących czynszów i opodatkowania.

Kapitał instytucjonalny wybiera sektor living

Silne przesunięcie kapitału w stronę living towarzyszy zmianom na rynku biurowym w Europie. Raport „European Office Market: Demand for High-Quality Space Reaches Record Levels” przygotowany przez Cushman & Wakefield pokazuje, że w 2025 r. całkowity wolumen najmu biur w Europie sięgnął^[5] 10,5 mln m², z czego 67% przypadło na centralne dzielnice biznesu. Rekordowe 52% wynajętej powierzchni stanowiły biura klasy A, przy średnim wskaźniku pustostanów na poziomie 3,5%. Jednocześnie w budowie pozostaje tylko ok. 10,1 mln m² biur – najmniej od 2016 r., co oznacza, że nowa podaż w latach 2026–2027 wyniesie zaledwie^[6] ok. 0,6% istniejących zasobów rocznie, czyli połowę długoterminowej średniej. inwestycje w biura osiągnęły 52 mld EUR,^[7] rosnąc o 14% rok do roku. Polaryzacja między budynkami prime a starszymi obiektami wymusza rosnące nakłady CAPEX^[23] na modernizacje, szczególnie w kontekście wymogów ESG i efektywności energetycznej.

Biura: polaryzacja jakości i pierwszy ruch na aktywach value‑add

Na amerykańskim rynku biurowym widoczna jest aktywność inwestorów value‑add. W Clearwater na Florydzie European Equities Acquisition kupił od jednostki publicznej^[8] Clearwater Housing Authority biurowiec Corporate Square o powierzchni 68 936 stóp kw. (ok. 6 400 m²) za 5,3 mln USD. Budynek z 1987 r., posiadający 5 kondygnacji i 258 miejsc parkingowych, był wynajęty jedynie w 42,9%^[9]. Transakcja ilustruje rosnącą gotowość lokalnych graczy^[10] do przejmowania obiektów z wysoką pustostanowością i repozycjonowania ich poprzez modernizacje i przebudowę struktury najemców. Tego typu wyceny mogą stać się punktem odniesienia dla sprzedaży biur klasy B/C przez podmioty publiczne także w Europie.

Logistyka jako główny wygrany globalnego kapitału

Najsilniejszym magnesem dla globalnego kapitału pozostaje logistyka. Fundusz EQT Real Estate Industrial Value Fund VI, zarządzany przez EQT Real Estate, ogłosił 23 marca 2026 r. zakup portfela 9 obiektów^[11] przemysłowo‑magazynowych w południowym New Jersey o łącznej powierzchni ok. 2 mln stóp kw. (ok. 185 tys. m²). Nieruchomości klasy A, położone w parku przemysłowym przy autostradzie I‑295, oferują m.in. 134 doki przeładunkowe^[12] i prześwity 24–33 stopy, a w zasięgu jednodniowego transportu znajduje się ponad 130 mln konsumentów. Kilka tygodni wcześniej ten sam fundusz nabył od Mapletree Investments portfel 25 obiektów logistycznych^[26] w USA o powierzchni 4,3 mln stóp kw. w kluczowych hubach, takich jak Jacksonville, Nashville, Atlanta czy rejon Nowego Jorku. Ceny obu transakcji nie zostały ujawnione. W Europie, według raportu BNP Paribas Real Estate, w 2025 r. zainwestowano prawie 45 mld EUR^[14], a wolumen najmu na sześciu głównych rynkach wyniósł 19,4 mln m²^[24] (+3% rok do roku). Średnie czynsze logistyczne wzrosły o 4,5%^[25], najsilniej tam, gdzie podaż powierzchni jest minimalna. Duże portfele przejmowały m.in. London. Metric, Tritax Big Box i Segro, realizując transakcje o wartości 1,2–1,4 mld EUR.

USA: droższe hipoteki i więcej aktywów distress

Po stronie finansowania w USA rośnie koszt kredytu mieszkaniowego^[15]. Jak podał serwis CNBC, przeciętna stopa procentowa 30‑letniego kredytu hipotecznego sięgnęła 20 marca 2026 r. około 6,53%^[16], czyli najwyżej od września 2025 r., w reakcji na wzrost rentowności obligacji skarbowych i napięcia geopolityczne związane z konfliktem z Iranem. Prognozy platformy Mortgage. Reports wskazują, że w marcu stopy utrzymają się^[17] w przedziale „niskie do średnich 6%”, a analitycy US Bank zakładają dwie obniżki stóp Fed^[18] w 2026 r., przy obecnym przedziale stopy funduszy federalnych 3,50–3,75%. Wyższy koszt długu hipotecznego schładza aktywność zakupową gospodarstw domowych i zwiększa presję na segment najmu, a równocześnie wymusza wyższe spready między stopami kapitalizacji a kosztem finansowania w nieruchomościach komercyjnych.

EPBD wymusza kosztowne modernizacje w UE i konsekwencje dla Polski

W tle zmian rynkowych narasta presja regulacyjna w Unii Europejskiej^[19]. Zrewidowana dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków EPBD (UE/2024/1275), opisana przez Komisję Europejską, obowiązuje od 28 maja 2024 r.^[20] a państwa członkowskie muszą wdrożyć ją do prawa^[21] krajowego do 29 maja 2026 r. Celem jest całkowite zdekarbonizowanie zasobu budynków w UE do 2050 r.; wszystkie nowe budynki mają być zeroemisyjne od 2030 r., a budynki publiczne już od 2028 r. Co najmniej 16% najgorszych energetycznie budynków nieresekcyjnych ma zostać zmodernizowanych do 26% do 2033 r., zgodnie z krajowymi standardami minimalnej efektywności. Analiza platformy Odyssee‑Mure szacuje, że w sektorze budynków publicznych^[22] można osiągnąć oszczędności rzędu 2,6 Mtoe rocznie do 2030 r. Dla właścicieli biur, magazynów i obiektów handlowych oznacza to konieczność przyspieszenia modernizacji energetycznych, a dla Polski – dostosowanie przepisów budowlanych, planistycznych i podatkowych do nowych wymogów, co wpłynie na opłacalność projektów rozpoczynanych po 2026 r.

Powiązane wpisy: