Cła USA, duże transakcje w Warszawie i rekord PRS – tydzień, który zmienia rynek

2 kwietnia 2026 r. administracja Donalda Trumpa ogłosiła^[1] system ceł wzajemnych wobec niemal wszystkich partnerów handlowych Stanów Zjednoczonych. Minimalna stawka bazowa wynosi 10% dla każdego kraju^[2], a a dla Unii Europejskiej sięga 20%^[3], przy jednoczesnym podniesieniu ceł na produkty z Chin do 34%^[4] i objęciu stali i aluminium taryfą 50%. Według Yale Budget Lab średnia ważona stawka celna USA wzrosła z około 2,5% na koniec 2024 r. do około 22%, najwyżej od ponad stu lat, co bezpośrednio podbija globalne koszty materiałów budowlanych i zwiększa niepewność inwestorów nieruchomości komercyjnych.

Cła USA podnoszą koszty budowy

Analitycy Cushman & Wakefield szacują, że już przed najnowszą falą ceł^[5] ceny materiałów budowlanych w projektach komercyjnych rosły o około 9% rok do roku^[6], a całkowite koszty inwestycji zwiększały się o 4,6%^[7]. Raport „2026 U. S. Construction Perspective” przygotowany przez JLL wskazuje, że skutki obecnego pakietu będą się ujawniać przez cały 2026 r. i obniżki stóp procentowych nie zrekompensują w pełni wzrostu kosztów. Jednocześnie napięcia handlowe mogą przyspieszyć nearshoring do Europy Środkowo‑Wschodniej, w tym do Polski, ponieważ produkcja w Unii Europejskiej staje się relatywnie tańsza i mniej obarczona ryzykiem taryfowym dla odbiorców w Europie.

Kapitał wraca do warszawskich biur

Na tle globalnego zamieszania warszawski rynek biurowy wysyła sygnał powrotu kapitału instytucjonalnego.^[9] 31 marca 2026 r. grupa Capital Park sfinalizowała sprzedaż kompleksu Royal Wilanów^[10] w Warszawie do czeskiego funduszu WOOD & Company (Fenix Real Estate Fund) za kwotę przekraczającą 100 mln euro, czyli ponad 450 mln zł^[11]. Obiekt oferuje około 37 000 mkw. powierzchni najmu brutto^[12], w tym 25 000 mkw. biur klasy A i 12 handlowo‑usługowej, w pełni wynajętej ponad 80 najemcom, takim jak Hilti Polska, Erbud, Carrefour Polska, Medicover czy Lux. Med**. To jedna z największych transakcji biurowych ostatnich kwartałów w stolicy i wyraźny sygnał, że kapitał typu core z regionu Europy Środkowo‑Wschodniej postrzega Polskę jako rynek priorytetowy.

Kilka dni wcześniej, 22–23 marca 2026 r., szwajcarski podmiot typu family office^[13] reprezentowany przez OPG Property Professionals, kupił^[14] od spółki Yareal Polska biurowiec LIXA D przy ul. Giełdowej 5 w Warszawie. Budynek klasy A o powierzchni około 10 000 mkw. GLA^[15], ukończony w 2024 r. i w 100% wynajęty^[16], został sfinansowany kredytem inwestycyjnym udzielonym przez BNP Paribas Bank Polska. Cena nie została ujawniona, ale przy tej skali aktywa rynek szacuje wartość poniżej 50 mln euro, co wpisuje się w rosnący segment transakcji o tiketach 30–100 mln euro, atrakcyjnych dla nowych inwestorów typu family office z Europy Zachodniej.

Rekordowy rok dla PRS i deweloperów

29 marca 2026 r. CBRE Polska opublikowało raport „2026 Poland Real Estate Market Outlook”^[17], z którego wynika, że w 2025 r. na rynek trafiło 5 821 nowych lokali PRS^[18], co podniosło łączny zasób instytucjonalnych mieszkań na wynajem do ponad 28 500 jednostek^[19] w największych miastach. Pustostany utrzymują się na bardzo niskim poziomie 3,5%, a czynsze wahają się od 75 do 136 zł za mkw. miesięcznie^[20] w zależności od lokalizacji. Dodatkowym katalizatorem jest przygotowywana transakcja sprzedaży portfela PRS^[21] przez Echo Investment i platformę Resi4. Rent do Vantage Development, obejmująca około 5 322 lokali i wyceniana na około 2,4 mld zł, co daje orientacyjnie 105,6 tys. euro za lokal i tworzy pierwszy wyraźny benchmark dla wyceny polskich platform PRS.

Grupa Dom Development sprzedała 1 161 lokali, o 12% więcej rok do roku^[23], notując najlepszy pierwszy kwartał w historii i zapowiadając chęć pobicia rekordu 4 448 mieszkań sprzedanych w 2025 r. Spółka Atal zwiększyła sprzedaż do 644 lokali, co oznacza wzrost o 85% rok do roku^[24], przy ofercie około 8 200 mieszkań i celu 2 500–3 000 lokali w 2026 r. Marvipol Development sprzedał 150 lokali o łącznej wartości 103,6 mln zł^[25], a grupa Lokum Deweloper – 51 lokali, o 65% więcej niż rok wcześniej^[26]. Na siedmiu największych rynkach deweloperskich sprzedaż w lutym sięgnęła około 4 300 lokali, rosnąc o 21% rok do roku, przy jednoczesnym spadku nowej podaży do 1 500 lokali, czyli o 58% miesiąc do miesiąca, co wyraźnie zaciska rynek.

Geopolityka i stopy procentowe a CRE

Na otoczenie inwestycyjne w Europie dodatkowo wpływa trwający od 1 marca 2026 r. konflikt irański^[27]. Analiza Cushman & Wakefield z 31 wskazuje, że zakłócenia żeglugi przez Cieśninę Ormuz i ataki na rafinerie w Arabii Saudyjskiej podbijają koszty energii^[28], co zwiększa inflację kosztów operacyjnych najemców i presję na marże. Wstępne dane o inwestycjach w nieruchomości komercyjne w Europie za styczeń i luty 2026 r. mówią o wolumenie około 27 mld dolarów, o 15% niższym rok do roku^[29], przy jednoczesnym rozszerzeniu spreadów długu wysokodochodowego o około 35 punktów bazowych^[30] od końca lutego. Według Morgan Stanley europejskie banki pozostają odporne, ale przedłużenie konfliktu może podnieść koszt finansowania sektora CRE.

Na rynku amerykańskim rośnie koszt kredytu mieszkaniowego^[31], co pośrednio wzmacnia globalny popyt na najem. 2 kwietnia 2026 r. agencja Freddie Mac podała, że średnia stopa dla 30‑letniego kredytu hipotecznego osiągnęła 6,46%^[32], w porównaniu z 6,38% tydzień wcześniej i 6,22% dwa tygodnie wcześniej^[33]. Rezerwa Federalna utrzymuje stopę funduszy federalnych w przedziale 3,50–3,75%^[34], co według notowań CME Fed. Watch rynek dyskontuje jako stabilny poziom do końca roku. Wyższy koszt długu ogranicza dostępność własności mieszkaniowej i wzmacnia globalny segment najmu, w tym PRS i multifamily.

Dla uczestników polskiego rynku komercyjnego zderzenie wyższych kosztów budowy^[36] i rosnących napięć geopolitycznych i wchodzącego do gry nowego kapitału^[37] oznacza jednocześnie ryzyka i szanse. Z jednej strony cła USA i konflikt na Bliskim Wschodzie podnoszą koszty energii i materiałów, z drugiej – nearshoring do Europy Środkowo‑Wschodniej i reindustrializacja sprzyjają popytowi na magazyny^[38], co potwierdzają inwestycje takich podmiotów jak Accolade i fundusz Conseq w centrum dystrybucyjnym Kaufland w Bydgoszczy^[39]. o powierzchni około 46 000 mkw.^[40] finansowane kredytem m. Banku w wysokości 22 mln euro. Kluczowe dla najbliższych tygodni pozostanie domknięcie transakcji Echo/Resi4. Rent → Vantage i publikacja kwartalnych raportów CBRE, JLL, Colliers oraz Cushman & Wakefield dla Polski, które pokażą, czy obecne okno wejścia na polski rynek nieruchomości komercyjnych zaczyna się domykać.

Powiązane wpisy:

Cła USA podnoszą koszty budowy

Kapitał wraca do warszawskich biur

Rekordowy rok dla PRS i deweloperów

Geopolityka i stopy procentowe a CRE

Źródła