Globalne sygnały dla nieruchomości: stabilne stopy w strefie euro, presja na CRE w USA i rosnąca rola energii

W lutym i na początku marca 2026 r. Europejski Bank Centralny utrzymał główną stopę operacji refinansujących^[1] na poziomie 2,15%, stopę depozytową na 2,0%, a stopę kredytu lombardowego na 2,4%. Złożony koszt nowego zadłużenia na zakup mieszkań w strefie euro wyniósł w styczniu 3,35%, a oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z krótką stopą spadło do 3,51%. Stabilizacja kosztu pieniądza oznacza wyhamowanie wzrostu kosztu kapitału dla projektów biurowych, magazynowych i PRS finansowanych w euro, także w Polsce, oraz ułatwia refinansowania portfeli kredytów i emisje obligacji zabezpieczonych nieruchomościami.

Stopy w strefie euro i presja na kredyty w USA

Na rynku amerykańskich nieruchomości komercyjnych Mortgage Bankers Association szacuje, że w 2026 r. zapadnie ok. 875 mld dolarów kredytów na^[7] łączną ekspozycję 5 bln dolarów, czyli około 17% portfela. To mniej niż 957 mld dolarów zapadających w 2025 r., ale i tak oznacza silną presję na refinansowania, restrukturyzacje i sprzedaże aktywów, zwłaszcza starszych biur i słabszych lokalizacji. Nowe finansowania cechują niższe wskaźniki LTV i ostrzejsze kowenanty, co podnosi koszt kapitału także dla sponsorów z Polski aktywnych globalnie i wzmacnia rolę finansowania mezzanine oraz struktury preferred equity.

Energia, logistyka i dojrzewanie rynku w Polsce

Równolegle analizy JLL dystrybuowane m.in. przez Mortgage Bankers Association oraz badania Altus Group pokazują, że dostępność mocy przyłączeniowej i bezpieczeństwo dostaw^[9] energii stają się jednym z kluczowych czynników wyceny, szczególnie w segmencie centrów danych. Prognozy mówią o podwojeniu popytu na moc dla data centers do 2030 r., a w tygodniu zakończonym 4 marca 2026 r. większość wzrostu aktywności budowlanej w wielu okręgach USA dotyczyła właśnie centrów danych i infrastruktury energetycznej. Oznacza to rosnącą premię za lokalizacje z pewnym dostępem do sieci, długoterminowymi umowami PPA i możliwością szybkich przyłączeń – także w Polsce i Europie Środkowo‑Wschodniej.

PRS pod rosnącą presją regulacyjną

Silną pozycję Polski jako rynku logistycznego potwierdza^[4] najnowszy raport AXI IMMO. Na koniec 2025 r. zasoby powierzchni przemysłowo‑logistycznej osiągnęły 36,58 mln mkw. (+6% rok do roku), przy nowej podaży 1,68 mln mkw. (–35% rok do roku, najniżej od 2016 r.). Popyt brutto sięgnął 6,64 mln mkw. (+14% z rekordowym udziałem renegocjacji – 3,46 mln mkw., co stanowi 52% całkowitego wolumenu. W budowie pozostawało 1,79 mln mkw. (+2% rok do roku), z czego 38,6% jako projekty spekulacyjne, a największa aktywność deweloperska koncentruje się w województwach mazowieckim, pomorskim i śląskim. Dane te wskazują na dojrzałość rynku, ograniczoną spekulacyjną podaż i rosnące znaczenie jakości oraz relacji z najemcami.

Rynek mieszkaniowy i biurowy w fazie normalizacji

W segmencie mieszkaniowego najmu instytucjonalnego nasilają się napięcia regulacyjno‑ekonomiczne. Brytyjskie Association for Rental Living alarmuje, że przy rosnących kosztach budowy, wyższych stopach i ostrzejszych regulacjach opłacalność projektów Build‑to‑Rent spada, co prowadzi do spowolnienia, zmian lub odwołań inwestycji. Według szacunków Knight Frank w ostatniej dekadzie inwestorzy ulokowali w brytyjskim BtR prawie 40 mld funtów, z czego ok. 30 mld funtów^[6] w profesjonalnie zarządzane zasoby multifamily, a tylko w 2025 r. ukończono ponad 146 tys. mieszkań BtR. Jednocześnie w USA senatorowie Tim Scott i Elizabeth Warren zgłosili projekt^[5] „21st Century ROAD to Housing Act”, który ma m.in. ograniczyć udział inwestorów instytucjonalnych w segmencie single‑family i BTR. Koalicja branżowa z udziałem National Multifamily Housing Council i National Housing Conference ostrzega, że Section 901 w obecnym brzmieniu mógłby praktycznie wyeliminować budowę nowych osiedli BTR wspieranych finansowaniem federalnym, mimo że w 2025 r. dostarczono w USA ok. 47 tys. jednostek tego typu.

Na rynku mieszkaniowym w USA analizy Nadlan Capital Group, Redfin i National Association of Realtors wskazują na wejście w fazę „chłodnego ożywienia”. Oferty 30‑letnich kredytów hipotecznych spadły na początku^[3] marca 2026 r. w okolice 5,5–6%, po wcześniejszych szczytach powyżej 7%. Zapasy domów na sprzedaż odpowiadają ok. 5,1 miesiąca podaży, nowe oferty wyniosły 80 595 (spadek o 2,8% rok do roku), a mediana czasu ekspozycji sięgnęła 67 dni, najdłużej od prawie siedmiu lat. Indeks dostępności mieszkań poprawił się do najlepszego poziomu od marca 2022 r., choć sprzedaż istniejących domów w styczniu 2026 r. była niższa o 8,4% rok do roku, a sprzedaż wstępna spadła o 0,8% miesiąc do miesiąca. W biurach raporty Colliers, Allwork.space i CCIM Institute pokazują dalszą bifurkację: w 2025 r. z rynku zdjęto ponad 100 mln stóp kwadratowych przestarzałej powierzchni, krajowy wskaźnik pustostanów obniżył się do 18,2%, a popyt netto stał się dodatni na większej liczbie rynków, przy wyraźnie lepszych wynikach nowoczesnych budynków klasy A niż starszych obiektów wymagających konwersji lub dużych nakładów modernizacyjnych.

Źródła

Powiązane wpisy: