W październiku 2025 roku na rynku komercyjnych nieruchomości w USA pojawił się pierwszy od prawie dwóch lat spadek wolumenu transakcji[1]. Wartość sprzedanych aktywów typu CRE obniżyła się rok do roku, co przerwało serię wzrostów i ujawniło coraz wyraźniejszy klincz między kupującymi a sprzedającymi. Sprzedaż sięgnęła 24,4 miliarda dolarow[2], czyli około 70% poziomu z października 2019 roku. Łącznie za pierwsze dziewięć miesięcy 2025 roku wolumen sięgnął 265 miliardow dolarow, przebijając wyniki z 2023 i 2024 roku, ale dynamika wzrostu gwałtownie osłabła.
Za załamanie impulsu transakcyjnego odpowiadają przede wszystkim wyższe stopy procentowe, rosnąca niepewność gospodarcza i napięcia w polityce handlowej w 2025 roku. Lider działu capital markets w Moody, Kevin Fagan, podkreślił, że spadek dynamiki nie oznacza jeszcze bezpośredniego załamania rynku, ale pokazuje patową sytuację, w której sprzedający nie chcą akceptować niższych wycen, a kupujący żądają większej dyskontowej poduszki. Na tę sytuację nakłada się słabsza akcja kredytowa – banki hipoteczne ograniczyły finansowanie i według szacunków udzielają obecnie nawet o 58% mniej kredytów niż przed pandemią.
Tymczasem trzeci kwartał 2025 roku w segmencie CRE w USA przyniósł jednocześnie spektakularny powrót dużych transakcji. Po cichszym początku roku liczba umów o wartości co najmniej 10 milionow dolarow[3] skoczyła do 1826 w Q3 2025, co stanowi najwyższy poziom od trzeciego kwartału 2022 roku. Łączna wartość tych transakcji przekroczyła 76 miliardow dolarow i odnotowała wzrost o 48% kwartał do kwartału oraz 46% rok do roku, co jest najsilniejszym przyrostem od ponad dekady, od drugiego kwartału 2015 roku.
Duże transakcje odpowiadały za 68% całkowitej wartości inwestycji w sektorze CRE w USA, co sygnalizuje, że na rynek wróciły przede wszystkim fundusze private equity, REIT-y oraz inwestorzy instytucjonalni. Konwersja dotychczasowych właścicieli na sprzedaż przyspieszyła po wiosennej obniżce stóp procentowych w USA i procesie repricingu na rynku kapitałowym. Jednocześnie mediana wielkości transakcji wciąż pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii, co pokazuje, że rynek dopiero szuka nowej równowagi, a ożywienie może mieć charakter końcoworocznego „wybuchu aktywności”, a nie trwałej zmiany.
Na obraz rynku komercyjnego wpływa także wzrost kosztu finansowania. W drugim tygodniu grudnia 2025 roku stawki hipoteczne dla kredytów na nieruchomości komercyjne w USA ponownie się podniosły. Kredyty CMBS na nieruchomości wielorodzinne powyżej 6 millionow dolarow[4] są wyceniane na około 5,24% dla 10-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu. Dla biur i magazynów stawki sięgają około 6,15%. Rentowność 5-letnich obligacji skarbowych wynosi około 3,723%[5], a 10-letnich 4,168%. Oprocentowanie 10-letnich emisji CMBS mieści się w przedziale 6,19%-6,99%, natomiast 30-letnich 6,64%-7,15%. Typowe finansowanie bankowe dla segmentu multifamily przy terminie 5–10 lat zamyka się w widełkach 5,75%-6,50%.
Rynek zakłada, że po dwóch kolejnych obniżkach stopy funduszy federalnych Fed w trzecim i czwartym kwartale 2025 roku (docelowy przedział 3,75%-4,00%) bank centralny wstrzyma dalsze cięcia do końca roku. Ta zmiana oczekiwań sprawia, że koszt kapitału pozostaje relatywnie wysoki. W połączeniu z zapadalnością ogromnej fali kredytów w latach 2025–2028 – około 600 miliardow dolarow rocznie[7], a nawet 950 miliardow dolarow w samym 2025 roku – przekłada się to na presję na refinansowanie, szczególnie w segmencie biurowym i magazynowym, gdzie spready wobec multifamily wciąż rosną.
W segmencie biurowym w USA pojawił się jednak pierwszy od pięciu lat klarowny sygnał poprawy. W trzecim kwartale 2025 roku stopa pustostanów biurowych spadła do 18,8%[8], co oznacza pierwszy spadek rok do roku od początku 2020 roku. Był to już szósty kwartał z rzędu, kiedy rynek zanotował dodatnią absorpcję netto, która w Q3 2025 wyniosła 16 milionow stóp kwadratowych. Stopa wolnych powierzchni zmniejszyła się o około 20 punktow bazowych kwartał do kwartału.
Na poprawę sytuacji biur wpływa powrót pracowników do modeli pracy, w których dominuje hybryda z wyraźnym udziałem pracy z biura, a także silne wyhamowanie nowej podaży. Pipeline nowych projektów biurowych sięga zaledwie 16 milionow stóp kwadratowych[9], co stanowi najniższy poziom od dekady. Największą aktywność leasingową notuje się w finansach i technologii. Całkowita powierzchnia wynajęta w Q3 2025 wyniosła 59,8 miliona stóp kwadratowych i przekroczyła pięcioletnią średnią. Bloki o powierzchni od 10 000 do 20 000 stóp kwadratowych stanowią około 50% nowo wynajmowanej powierzchni, co pokazuje, że popyt przesuwa się w stronę średnich, elastycznych modułów.
Rynek w coraz większym stopniu różnicuje się między prime a secondary. W nowoczesnych, najlepiej skomunikowanych budynkach klasy prime stopa pustostanów spadła do około 14,2%, podczas gdy w starszym i gorzej zlokalizowanym zasobie sięga 19,1%. W dużych miastach, takich jak Manhattan, Austin, Nashville czy Miami, właściciele nowoczesnych wież biurowych zaczynają dyktować warunki i podnosić czynsze. Z kolei właściciele starszych obiektów secondary office coraz częściej muszą rozważać konwersję na inne funkcje – mieszkaniowe, hotelowe lub mixed-use – albo gruntowną rewitalizację.
Rynek magazynowy i logistyczny w USA wchodzi w fazę zrównoważenia po pandemicznym boomie. W szczytowym momencie 2023 roku do użytku oddawano około 330 milionow stóp kwadratowych[11] w największych obiektach typu big-box. Na wielu rynkach stopa pustostanów osiągnęła lokalne maksimum cyklu – w top 20 rynkach wzrosła o około 19 punktow bazowych rok do roku.
Popyt ze strony e-commerce wyraźnie się znormalizował po skokowym wzroście w czasie pandemii. Jednocześnie duzi gracze, z Amazon na czele, ograniczyli ekspansję. W 2025 roku Amazon kupił lub uruchomił około 61 własnych nieruchomości magazynowych[12], podczas gdy w 2021 roku było to ponad 100, a w 2022 roku około 300. Na rynek wpływają również procesy nearshoringu z Chiny oraz rosnące koszty kapitału, które zniechęcają inwestorów do nowych projektów. Czynsze w większości lokalizacji się ustabilizowały, a na wybranych rynkach z nadpodażą pojawia się lekka presja spadkowa.
Eksperci wskazują, że reshoring produkcji do USA i krajów ościennych może w ciągu pięciu lat zwiększyć popyt na powierzchnie magazynowe nawet o 35%[13]. Firmy logistyczne coraz częściej koncentrują się także na infrastrukturze mocy – data centers i zapleczu dla obliczeń AI – jako nowym filarze swoich portfeli. Wzrasta wartość lokalizacji położonych blisko głównych portów morskich oraz na pograniczu USA i Meksyku, które zyskują status nowej klasy premium. Rozwój technologii AI i Internetu Rzeczy pozwala na głębszą analizę łańcuchów dostaw i optymalizację wykorzystania przestrzeni.
W segmencie nieruchomości wielorodzinnych w USA obserwujemy jedno z najsilniejszych odbić na rynku CRE. W trzecim kwartale 2025 roku liczba transakcji w multifamily wzrosła o 51,1% rok do roku. Ten segment odpowiada już za około 30% wszystkich transakcji oraz 34% całkowitej wartości inwestycji. Inwestorzy przesuwają kapitał z obciążonego wysoką pustostanowością segmentu biurowego w stronę mieszkań na wynajem, korzystając z repricingu i z obniżek stóp procentowych.
Mediana ceny zakupu nieruchomości multifamily w USA wzrosła w trzecim kwartale 2025 roku do 144 dolarow za stopę kwadratową, co oznacza przyrost o 17,3% rok do roku oraz 3,5% kwartał do kwartału. Mediana wielkości transakcji zwiększyła się o 27,3% rok do roku, co jest najsilniejszym wzrostem wśród wszystkich sektorów CRE. Od początku roku do końca trzeciego kwartału inwestorzy kupili około 93 000 nieruchomości wielorodzinnych, czyli wynik porównywalny do lat 2013–2015. Na rynku dominuje obecnie odejście od bezpiecznych strategii typu Core na rzecz Value-Add, a duże, nowoczesne portfele znów budzą zainteresowanie. Statystyki historyczne wskazują, że w 72% przypadków czwarty kwartał dorównuje lub przewyższa aktywność z trzeciego kwartału, co sugeruje potencjalne dalsze ożywienie do końca 2025 roku.
Równolegle w Wielkiej Brytanii trwają głębokie zmiany regulacyjne w sektorze najmu prywatnego (PRS). Rząd ogłosił harmonogram wdrożenia Renters’ Rights Act 2025. Pierwsza faza reformy ma wejść w życie 1 maja 2026 roku i obejmie m.in. zniesienie słynnej sekcji 21, która pozwalała na wypowiedzenie umowy najmu bez podawania przyczyny (tzw. no-fault evictions). Ustawodawca wprowadzi nowy standard umów Assured Periodic Tenancies, ograniczy możliwość podwyżek czynszu do 1 razu w roku, zakaże licytowania czynszu przez najemców oraz wprowadzi obowiązek rozważenia zgody na zwierzęta domowe.
Reforma PRS realizuje obietnice wyborcze, ma zwiększyć bezpieczeństwo mieszkaniowe najemców i poprawić standardy, czego symbolem stał się głośny przypadek Awaab’s Law. Ustawa przewiduje także budowę centralnej bazy danych landlordów i nieruchomości, która ma ruszyć w drugiej fazie wdrażania – pod koniec 2026 roku. Za naruszenia nowych przepisów grożą kary finansowe sięgające 35 000-40 000 funtow. Mniejsza elastyczność w zakresie wypowiadania umów i podnoszenia czynszów może skłonić część właścicieli do wycofania się z rynku, a pozostałych zmusi do poniesienia dodatkowych kosztów compliance, w tym opłat za wpis do rejestru.
Wyjątek w nowych regulacjach otrzymuje sektor purpose-built student accommodation (PBSA) zarządzany przez zarejestrowanych operatorów, co może skierować dodatkowy kapitał właśnie w tę stronę. W sektorze klasycznych domów wieloosobowych (HMO) regulacje stają się coraz bardziej restrykcyjne, co zmniejsza ich atrakcyjność inwestycyjną. Organizacje landlordów i firmy zarządzające ostrzegają, że część mniejszych operatorów może zrezygnować z działalności w PRS, co ograniczy podaż mieszkań na wynajem i może podbić czynsze w średnim terminie.
Równolegle rząd Wielkiej Brytanii przesuwa do przodu agendę klimatyczną w sektorze mieszkań na wynajem. W konsultacjach z 2025 roku zaproponował podniesienie minimalnych standardów energetycznych (MEES) dla nieruchomości w PRS z obecnego poziomu EPC E do C lub nawet B do 2030 roku. Nowy system ma opierać się na szerszych metrykach efektywności – uwzględni m.in. parametry termiczne przegrody (fabric performance), rodzaj i sprawność systemu ogrzewania oraz poziom tzw. smart readiness, czyli gotowości budynku do integracji z inteligentnymi systemami zarządzania energią.
Dotychczasowy limit inwestycji w poprawę efektywności energetycznej wynosił 3500 funtow na jedną nieruchomość, aby osiągnąć poziom EPC E. Podniesienie wymogu do C wymaga znacznie większych nakładów, co zwiększy presję finansową na landlordów. Wielu z nich może próbować przerzucić część kosztów na najemców poprzez wyższe czynsze lub zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, jeżeli modernizacja okaże się nieopłacalna. Jednocześnie tworzy to znaczącą szansę dla inwestorów specjalizujących się w zielonych modernizacjach, audytach energetycznych i finansowaniu retrofitów. W dłuższym horyzoncie standard MEES ma zostać powiązany z wymogami Decent Homes Standard w perspektywie 2035-2037 roku.
Rynek nieruchomości studenckich PBSA w Wielkiej Brytanii w 2025 roku doświadcza przejściowego spadku inwestycji, ale utrzymuje silne fundamenty. W pierwszym kwartale 2025 roku wartość transakcji wyniosła około 488 millionow funtow, wobec 575 millionow funtow w czwartym kwartale 2024 roku. Lider rynku, Unite Students, raportował w trzecim kwartale 2024 roku zajętość na poziomie 97,5%, co potwierdza strukturalny deficyt podaży w takich miastach jak Londyn, Bristol, Birmingham czy Manchester. Sektor pozostaje defensywną klasą aktywów w porównaniu z bardziej zmiennym rynkiem PRS.
Na popyt w PBSA coraz mocniej wpływa napływ studentów zagranicznych, w tym rosnąca grupa z USA. W 2025 roku liczba aplikacji z USA na studia w Wielkiej Brytanii wzrosła o około 13,9%-14% rok do roku i osiągnęła poziom 7930 zgłoszeń, wyraźnie powyżej wcześniejszych średnich. Na to zjawisko oddziałuje m.in. polityka imigracyjna i edukacyjna w USA, która skłania część młodych Amerykanów do wyboru brytyjskich uczelni. Szacuje się, że nawet 64% studentów zagranicznych preferuje zakwaterowanie w specjalistycznych obiektach PBSA zamiast w klasycznych wynajmowanych mieszkaniach czy HMO.
W USA rynek mieszkaniowy po pandemicznej euforii wchodzi w fazę wyraźnej normalizacji. W październiku 2025 roku średnie ceny domów wzrosły tylko o 1,1% rok do roku, podczas gdy na początku roku dynamika sięgała około 6%. Liczba metropolii, w których ceny spadają, zwiększyła się z 6 w styczniu do 32 w październiku, co stanowi najszersze rozprzestrzenienie się korekt cenowych od wczesnych lat 2010. Najmocniejsza presja na spadki notowana jest w takich rynkach jak Austin, Miami, Las Vegas, Seattle czy Dallas.
Jednocześnie w październiku 2025 roku liczba nowych ogłoszeń sprzedaży domów spadła o 7,4% rok do roku, ale łączna podaż aktywnych ofert zwiększyła się o 12,6%, po raz pierwszy od końca 2019 roku przekraczając poziom 1 miliona aktywnych listingów. Mediana liczby dni, przez które nieruchomość pozostaje na rynku, wzrosła o 4 dni rok do roku. Mediana ceny sprzedaży domu w USA osiągnęła około 415 000 dolarow w październiku 2025 roku. Dla porównania, w Kanadzie średnia cena roczna w tym samym miesiącu kształtowała się na poziomie około 690 000 dolarow.
Większa dostępność ofert i stabilizująca się stopa procentowa mogą pobudzić aktywność na rynku nawet w zazwyczaj spokojniejszym sezonie zimowym. Jednocześnie rosnąca liczba nabywców rezygnuje z zakupu lub odkłada decyzję w oczekiwaniu na dalszą korektę cen, co zwiększa popyt na najem długoterminowy. W efekcie rynek mieszkaniowy przestaje być domeną szybkim wzrostów wartości, a coraz bardziej przypomina zbalansowany rynek kupującego i sprzedającego.
Poza głównymi tematami tygodnia, na radarze inwestorów pozostaje szereg słabszych, ale istotnych sygnałów z innych regionów. Na europejskich rynkach biurowych widać silne zróżnicowanie. W Londynie nowoczesne biura Grade A w najlepszych lokalizacjach znajdują się w deficycie, co zapowiada wzrost czynszów po 2026 roku. W Niemcy, w takich miastach jak Berlin czy Frankfurt, upowszechnienie pracy hybrydowej prowadzi do trudnej sytuacji starszego zasobu biurowego, który musi konkurować ceną i standardem. We Francji paryskie centralne dzielnice biznesowe pozostają silne, natomiast La Défense odczuwa większą presję pustostanów.
Rosnącym trendem globalnym pozostaje modułowa i prefabrykowana konstrukcja w budownictwie. Rynek tych technologii ma według prognoz rosnąć w tempie około 7% rocznie (CAGR) między 2024 a 2029 rokiem, z poziomu około 137,67 miliarda dolarow do około 191 miliardow dolarow. Tego typu rozwiązania obniżają koszty i skracają czas budowy, co może poprawić dostępność mieszkań. Jednak nowe taryfy handlowe wprowadzone przez USA w 2025 roku mogą uderzyć w łańcuch dostaw prefabrykatów, szczególnie komponentów importowanych z Chiny, i podnieść koszty materiałów.
W Chiny kryzys na rynku mieszkaniowym trwa. Prognozy na 2025 rok zakładają dalszy spadek cen mieszkań o około 3,7% rok do roku. Równocześnie właśnie rynek wtórny staje się liderem nieśmianego ożywienia. Sprzedaż mieszkań z drugiej ręki w pięciu największych chińskich miastach wzrosła o około 30% rok do roku, podczas gdy liczba nowych rozpoczętych budów spadła w pierwszym kwartale 2025 roku o około 24,27% rok do roku. Deweloperzy ograniczają nowe projekty i koncentrują się na dokończeniu istniejących inwestycji, co ma powstrzymać dalsze pogorszenie zaufania nabywców.
W Kanadzie prognozy na 2025 rok sugerują ponowne ożywienie popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Oczekuje się, że liczba transakcji wzrośnie o około 8,6%, a ceny średnio o 4,7% rok do roku. Głównym motorem poprawy pozostają obniżki stóp procentowych przez bank centralny oraz napływ nowych gospodarstw domowych, choć niepewność związana z polityką taryfową USA i jej wpływem na koszty budowy pozostaje czynnikiem ryzyka.
Region Azji i Pacyfiku także wysyła mieszane sygnały. W drugim kwartale 2025 roku sektor CRE w tej części świata zanotował wyraźne ożywienie. Szczególnie zwraca uwagę japoński segment multifamily, w którym wartość transakcji wzrosła aż o około 350% rok do roku. W Australii rynki biurowe w Sydney i Brisbane należą do światowych liderów pod względem popytu i dynamiki czynszów. W ponad 50% analizowanych rynków w regionie różnica między stopami zwrotu z nieruchomości a rentownością 10-letnich obligacji (tzw. yield gap) utrzymuje się na poziomie przekraczającym średnią z ostatniej dekady, co wciąż czyni tamtejsze aktywa atrakcyjnymi dla inwestorów długoterminowych.
Na globalnym rynku CRE wyraźnie wyróżnia się także sektor data centers, który zaczyna dominować w strukturze dużych transakcji. Miasta takie jak Boston, Charlotte, Chicago, Houston czy Los Angeles raportują bardzo wysoki poziom popytu na centra danych, napędzany eksplozją zastosowań sztucznej inteligencji, streamingu i usług cloud. Brakuje jednak jeszcze pełnych, twardych danych o wolumenach transakcji i poziomach stóp kapitalizacji – dostępne są głównie sygnały jakościowe od brokerów i funduszy.
W Europie powoli normalizują się także rynki hipoteczne. Europejski Bank Centralny spowalnia tempo obniżek stóp, ale przekazuje, że główny cykl zacieśniania już się zakończył. W Wielkiej Brytanii przeciętna pięcioletnia stała stopa kredytu hipotecznego spadła z około 6,04% rok wcześniej do około 4,39%, co poprawia zdolność kredytową i sprzyja ożywieniu transakcji mieszkaniowych. W Niemcy oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych stabilizuje się w okolicach 4%, a wskaźnik Euribor zaczyna wracać do bardziej typowych, niższych poziomów, co ułatwia wycenę inwestycji i refinansowania.
W segmencie ESG i zielonych budynków trend pozostaje trwały. Coraz więcej najemców premium, zwłaszcza spółek giełdowych zobowiązanych do raportowania niefinansowego, preferuje biura z certyfikatami środowiskowymi, takimi jak BREEAM czy LEED. W USA już około 22% nowej powierzchni komercyjnej powstaje w standardzie green-certified. Budynki o wysokich parametrach energetycznych, z niskim śladem węglowym i nowoczesnymi systemami zarządzania energią, przyciągają wyższe czynsze i dłuższe umowy najmu, co podnosi ich wartość inwestycyjną.
Repricing stóp kapitalizacji wciąż trwa. W sektorach industrial, retail oraz multifamily widać oznaki ustabilizowania wycen – stawki cap zaczynają się umacniać, ponieważ kupujący i sprzedający dochodzą do nowego konsensusu, a popyt jest wspierany przez mocne fundamenty popytu najmu. Segment biurowy nadal odstaje, zwłaszcza w starszym zasobie, gdzie inwestorzy wymagają wyższych premii za ryzyko i liczą się z koniecznością kosztownych modernizacji lub zmiany funkcji. Globalnie widoczny jest wyraźny zwrot w stronę aktywów prime oraz budynków klasy Grade A, podczas gdy obiekty niższej jakości coraz częściej stają się kandydatami do przebudowy lub dezinwestycji.
Perspektywy na 2025 i kolejne lata rysują obraz rynku, w którym najważniejszymi osiami zmian są: spowolnienie w tradycyjnym segmencie CRE w USA, dynamiczne odbicie w multifamily, głębokie reformy regulacyjne w brytyjskim PRS i standardach energetycznych oraz długoterminowa przebudowa rynku biur i magazynów. Nieruchomości studenckie i centra danych wyrastają na defensywne nisze o wysokim potencjale wzrostu. W tle pozostają jednak obszary, gdzie brakuje pełnych danych – m.in. skala konwersji biur, dokładne wolumeny transakcji data center, najnowsze statystyki domyślnych spłat kredytów komercyjnych i wyniki sekurytyzacji CMBS w drugiej połowie 2025 roku. Inwestorzy muszą więc funkcjonować w środowisku niepełnej informacji, w którym kluczową rolę odgrywa selekcja segmentów oraz zdolność do oceny ryzyka regulacyjnego i kredytowego.