Rynek nieruchomości: 10 kluczowych sygnałów (16–23 grudnia 2025)

18 grudnia 2025 W 2025 Europejski Bank Centralny (ECB) utrzymał stopy procentowe^[2] na poziomie 2,15% dla stopy głównej i 2,0% dla stopy depozytów. Christine Lagarde podkreśliła, że bank będzie podejmował decyzje^[1] w oparciu o dane i nie wyznaczył predefiniowanej ścieżki obniżek. Mimo prognoz spadku inflacji do 1,9% w 2025 i 1,6% w 2026, ryzyko geopolityczne skłoniło ECB do zachowawczej postawy, co utrudnia istotne obniżki kosztu kredytów hipotecznych w 2026.

Polityka Europejskiego Banku Centralnego

W grudniu 2025 mediana ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 16.964 zł/m²^[4] (spadek 0,21% miesiąc do miesiąca), a na rynku pierwotnym 16.404 zł/m² (spadek rok do roku 2,6%). Aktywnych ofert sprzedaży w mieście było 11.680^[32] (wzrost o 441 względem poprzedniego miesiąca), co oznacza wyrównanie popytu i podaży. Jednocześnie oferta na sześciu największych rynkach kraju wynosiła około 57 tys. lokali, a średni czynsz najmu osiągnął 3.500 zł (średnio 79 zł/m²). Reforma planowania przestrzennego zaplanowana na czerwiec 2026 grozi zmniejszeniem dostępności gruntów i odwróceniem obecnej równowagi.

Raport finansowy ATAL za listopad pokazuje narastające problemy branży: całkowite zadłużenie spółki wynosi około 2 mld zł^[7] (780 mln zł kredytów długoterminowych, 690 mln zł krótkoterminowych, 130 mln zł obligacji, 150 mln zł leasingu), a koszty finansowe wzrosły z 7,7 mln zł rok wcześniej do 60,9 mln zł^[17]. Spadająca marża brutto z 20% do 17% potwierdza, że deweloperzy finansowani tanim kredytem w latach 2023–2024 teraz muszą przyspieszyć sprzedaż, co może wywołać presję na obniżki cen w pierwszej połowie 2026.

Rynek mieszkaniowy w Warszawie

Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) i sektorowe statystyki pokazują rekordową sprzedaż kredytów hipotecznych w Polsce: rocznie 92,6 mld zł, a w październiku 2025 udzielono 24,1 tys. hipotek (+40% rok do roku)^[8]. Jednak 18% tej wartości stanowią refinansowania (wzrost z 13% w 2024), co ukrywa słabość popytu na nowe kredyty. Banki wykorzystują ten okres do walki o klientów i mogą obniżać marże, ale dynamika nowych kredytów powinna osłabnąć po pierwszym kwartale 2026^[3].

Sektor biurowy w Warszawie Sektor osiągnął niskie wskaźniki pustostanów: 9,7% dla całego miasta i 6,9% w centrum (Q3 2025)^[11] Pipeline nowych powierzchni spadł do 1,47 mln mkw. (spadek 26% rok do roku), a projekty spekulacyjne stanowią tylko 41%. Transakcje inwestycyjne wzrosły do 694 mln EUR (+135% rdr)^[10], ale dużą część objęły operacje sale & leaseback (40%). W sektorze magazynowym i logistyce nearshoring oraz reshoring napędzają popyt na powierzchnie buforowe, choć deweloperzy częściej renegocjują istniejące umowy niż zaczynają nowe inwestycje.

Ryzyka i trendy na 2026 rok

Segment PRS rozwija się szybko: w Polsce działało 24.400 jednostek PRS (+30% r/r) obsługiwanych przez 33 operatorów^[12], a planowana podaż na 2025 to 5.700 jednostek w 20 projektach. Vacancy rate w PRS wynosi zaledwie 5%, co stawia operatorów w silnej pozycji cenowej wobec rynku tradycyjnego. Raport PwC i ULI wskazuje też na rosnące obawy: 70% liderów branży w Europie zaniepokoił wpływ deglobalizacji^[14], a 90% wskazało na rosnącą niestabilność polityczną. Dodatkowe ryzyka w Polsce to zapowiedziana reforma planowania (czerwiec 2026) oraz niepewność związana z możliwym wprowadzeniem podatku katastralnego.

Na rynkach zagranicznych sytuacja wskazuje na podobne tendencje: ceny mieszkań spadały w listopadzie i grudniu 2025^[19] (price per sqft –1,3%) i National Association of Home Builders (NAHB) raportuje, że 41% budowniczych obniżyło ceny w listopadzie, oferując incentivy sięgające 100 tys. USD. Te doświadczenia pokazują, że nadpodaż w segmencie popularnym może wymusić przeceny, podczas gdy rynek premium pozostanie odporny. Dodatkowe sygnały warte obserwacji to nowa dyrektywa EPBD dotycząca efektywności energetycznej, przyspieszony nearshoring, rosnące konwersje biurowe^[24] oraz możliwość wzrostu bankructw i restrukturyzacji wśród mocno zadłużonych podmiotów.

Wnioski dla 2026: utrzymanie wysokich kosztów finansowania w krótkim terminie, możliwe selektywne spadki cen w segmencie popularnym, presja na marże deweloperów i rosnące znaczenie PRS oraz projektów konwersji^[15]. Reforma planowania przestrzennego i potencjalny podatek katastralny stanowią największe ryzyko dla podaży^[16] i mogą zwiększyć presję wzrostową cen od drugiej połowy 2026.