Biura pod presją, logistyka na fali: tydzień przełomu na globalnym rynku nieruchomości

Biura pod presją, logistyka na fali: tydzień przełomu na globalnym rynku nieruchomości

Analizy Analizy GRI Institute oparte na danych Savills pokazują^[1], że w 2026 roku take‑up biur w Europie ma wzrosnąć o około 3% rok do roku, najsilniej od 2022 roku. Poprawa dotyczy jednak wąskiego segmentu nowoczesnych biur klasy A, zgodnych ze standardami ESG i położonych w centralnych dzielnicach biznesu. Szacunkowo nawet 90% istniejącego zasobu biurowego – starsze, gorzej zlokalizowane budynki – pozostaje „value‑challenged”, czyli ma strukturalny problem z wartością i popytem. Prognozy zakładają wzrost czynszów prime o około 3,7% w 2026 roku, szczególnie w Londynie, Frankfurcie i Monachium, przy jednoczesnej presji na wyceny aktywów drugorzędnych oraz zaostrzeniu wymogów banków dotyczących standardu technicznego i efektywności energetycznej przy refinansowaniach.

Europejskie biura i rola stabilnych stóp

Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o utrzymaniu głównej stopy refinansowej na poziomie 2,15%, a stopy depozytowej na 2,0%, zmniejsza niepewność co do kosztu długu i pomaga^[3] domykać transakcje inwestycyjne w Europie. Według GRI Institute stabilne stopy przyczyniły się do około 29% wzrostu liczby oczekujących transakcji komercyjnych w Europie rok do roku. W tym otoczeniu awansowała na 3. miejsce wśród^[6] najbardziej atrakcyjnych miast inwestycyjnych w Europie – za Londynem i Madrytem, przed Paryżem i Berlinem. Inwestorzy wskazują na niższe koszty finansowania, atrakcyjne poziomy wejścia, ograniczoną nową podaż oraz silny rynek magazynowy jako główne argumenty za polską stolicą.

Warszawa awansuje, USA walczą z długiem

Po drugiej stronie Atlantyku dane MSCI i Trepp, cytowane przez portal Traded.co, potwierdzają rekordowe napięcia w segmencie biurowym^[11]. stopa opóźnień w spłacie kredytów biurowych zabezpieczonych w amerykańskich CMBS sięgnęła 12,34%, co stanowi najwyższy poziom w historii serii i wynik powyżej szczytu kryzysu 2008 roku.

Jednocześnie raport KBRA wskazuje, że ogólny wskaźnik zaległości^[12] w CMBS w lutym spadł do 7,5%, a łączny „distress rate” (zaległości plus special servicing) do 10,3% dzięki modyfikacjom kilku dużych kredytów biurowych, takich jak 810‑milionowe finansowanie One New York Plaza, czy pożyczki na 3000 Post Oak i 7700 Parmer. Równolegle spółka Starwood European Real Estate Finance Limited ogłosiła spłatę^[15] ostatniej pożyczki zabezpieczonej na portfelu biur w Hiszpanii, wieńcząc proces uporządkowanej likwidacji portfela i zwrotu 376 mln GBP akcjonariuszom, co odpowiada 91% wartości aktywów netto z 31 stycznia 2023 roku^[17].

Kapitał płynie do logistyki i projektów specjalistycznych

Na tle problemów biurowych wyraźnie widać powrót kapitału do logistyki. Capita. Land Ascendas REIT ogłosił pierwszą akwizycję w Hiszpanii^[18] – zakup portfela sześciu w pełni wynajętych magazynów klasy A w Madrycie i Barcelonie o łącznej powierzchni 98 825 m² za około 185,4 mln SGD (czyli 124 mln EUR), z dyskontem 5,9% do wyceny 131,7 mln EUR. Portfel charakteryzuje się 100% obłożeniem, średnim WALE 9,1 roku^[20] oraz oczekiwanym rocznym NPI yield na poziomie 6,3–6,5%.

Dane Savills potwierdzają szerszy trend^[24]: w IV kwartale 2025 roku wolumen inwestycji w segmencie industrial & logistics w Europie osiągnął 13,6 mld EUR, co oznacza wzrost o 40% kwartał do kwartału i najlepszy wynik poza rokiem 2021. Logistyka odpowiadała za 22% całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości w 2025 roku, przy średniej stopie prime yield około 5,25% i silnym wzroście wolumenów m.in. w Czechach (+213%), Portugalii (+114%) i Polsce (+25% rok do roku).

Napięcia w segmencie PRS i rosnące koszty budowy

Obok logistyki kapitał płynie także do wyspecjalizowanych projektów typu mixed‑use i rozrywkowych. Bally’s Corporation sfinalizował zakup od miasta Nowy Jork działki^[29] o powierzchni około 16–20 akrów w dzielnicy Throggs Neck w Bronksie, stanowiącej część pola Golf Links at Ferry Point, za około 156,6–157 mln USD. Teren ma posłużyć budowie kompleksu kasynowo‑hotelowego o wartości około 4 mld USD i łącznej powierzchni zabudowy 3 mln stóp kwadratowych (około 279 tys. m²), obejmującej 500 000 stóp² kasyna, hotel z 500 pokojami, salę eventową na 2 000 miejsc oraz garaże na około 4 660 samochodów. Projekt jest jednym z trzech kandydatów do nowej licencji kasynowej^[32] w Nowym Jorku i ilustruje rosnące znaczenie wielofunkcyjnych destynacji rozrywkowych w największych metropoliach.

Równocześnie pojawiają się pierwsze wyraźne sygnały napięć w segmencie PRS i multifamily w USA. Serwis Multifamily Dive opisuje przejście do special servicing portfela^[38] Singer Bronx Multifamily obejmującego pięć budynków i 291 regulowanych czynszowo lokali w Nowym Jorku, należącego do Barry’ego Singera, oraz projektu The Riley w Richardson w Teksasie z 262 mieszkaniami. wycena projektu przy założeniu zwolnienia podatkowego sięga 83,1 mln USD, podczas gdy bez preferencji podatkowych spada do 65,6 mln USD, co pokazuje wrażliwość wartości na zmiany otoczenia fiskalnego. Na te napięcia nakłada się gwałtowny wzrost kosztów budowy: S&P Global Market Intelligence wzrósł w lutym 2026 roku do 62,6 punktu^[39], a oczekiwania na najbliższe sześć miesięcy sięgają 75,6 punktu, co sygnalizuje dalsze podwyżki, zwłaszcza w stali i komponentach konstrukcyjnych. koszty budowy multifamily w USA są już o ponad 30% wyższe^[40] niż pięć lat temu, a koszty pracy wzrosły w tym czasie o ponad 20%, co ogranicza nową podaż i faworyzuje projekty z długimi umowami najmu oraz indeksacją czynszów, w tym logistykę i stabilne platformy PRS także w Polsce i Europie Środkowo‑Wschodniej.

Powiązane wpisy:

Europejskie biura i rola stabilnych stóp

Warszawa awansuje, USA walczą z długiem

Kapitał płynie do logistyki i projektów specjalistycznych

Napięcia w segmencie PRS i rosnące koszty budowy

Źródła