Globalny rynek biurowy wchodzi w najbardziej wymagającą fazę od kilkunastu lat. Według danych Trepp zaległości w spłacie kredytów zabezpieczonych biurami w emisjach CMBS[1] na koniec 2025 roku sięgnęły 11,31%, po wcześniejszym szczycie 11,76%. w latach 2024–2028 zapada ponad 1,7 biliona dolarów[2] komercyjnych kredytów hipotecznych. Wysoka stopa pustostanów biurowych, która w grudniu 2025 roku wyniosła 18,4% według Globe. St, zbiega się z kosztownym refinansowaniem. Część kredytodawców przedłuża finansowanie w formule „extend and pretend”, unikając natychmiastowego rozpoznania strat, co odsuwa, ale nie usuwa ryzyka restrukturyzacji i przejęć nieruchomości.
Biura: rekordowa niewypłacalność i dług
Główną przyczyną problemów biur pozostaje trwałe upowszechnienie pracy hybrydowej i zdalnej, przy jednoczesnym wzroście kosztu kapitału. Znaczna część najemców utrzymuje długoterminowe umowy zawierane przed 2020 rokiem, a około połowa zatrudnionych faktycznie korzysta z biur rzadziej niż przed pandemią. Według szacunków przywoływanych przez Moody’s może przekroczyć 250 miliardów dolarów[4], jeśli stopa pustostanów wzrośnie do 24% do 2026 roku. Miasta notują spadki dochodów z podatków od nieruchomości – Nowy Jork o około 1,5–1,7%, a Waszyngton spodziewa się obniżki o 11,7% w 2026 roku. Rządy i samorządy w USA oraz Unii Europejskiej zwiększają wsparcie dla konwersji biur na mieszkania, co staje się jednym z głównych scenariuszy dla budynków klasy B i C.
Polski PRS: przełomowa sprzedaż Resi4Rent
Na tle problemów biur wyróżnia się polski rynek najmu instytucjonalnego mieszkań. Echo Investment i Griffin Capital Partners zawarły[6] w sierpniu 2025 roku przedwstępną umowę sprzedaży portfela Resi4. Rent spółce Vantage Development, należącej do grupy TAG Immobilien z Hamburga. Wartość transakcji wynosi 565 milionów euro, czyli około 2,405 miliarda złotych, co stanowi rekordową sprzedaż na polskim rynku wynajmu mieszkań. Portfel obejmuje 5 322 lokale w 18 projektach zlokalizowanych w sześciu miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Prognozowana stopa zwrotu z dochodu operacyjnego netto (NOI) w 2026 roku ma wynieść 6,3%, a z dochodu netto z najmu (NRI) 6,8%, czyli znacząco powyżej typowych stawek prime PRS w Europie Zachodniej na poziomie 3–4,5%.
Magazyny i logistyka w USA
Echo Investment deklaruje, że sprzedaż portfela ma obniżyć zadłużenie i uwolnić środki[9] na nowe projekty oraz wypłaty dla akcjonariuszy, przy jednoczesnym utrzymaniu około 4 500 jednostek w segmencie PRS, z czego około 3 800 ma pozostawać operacyjnych do 2026 roku. Vantage Development przyspiesza dzięki tej akwizycji budowę portfela do 10 000 mieszkań na wynajem. Transakcja, która czeka na zgodę polskiego organu antymonopolowego, potwierdza silne zainteresowanie kapitału instytucjonalnego rynkami Europy Środkowo‑Wschodniej i może stać się katalizatorem dalszej konsolidacji polskiego segmentu PRS. Jednocześnie rośnie ryzyko przyszłych interwencji regulacyjnych, takich jak ewentualne limity czynszowe czy ograniczenia finansowania, które pozostają jednak na etapie scenariuszy do monitorowania.
Sektor magazynowy w USA wchodzi w fazę ponownego zrównoważenia. Według branżowych analiz absorpcja netto powierzchni logistycznej ma w 2026 roku osiągnąć około 200 milionów stóp kwadratowych[10], wobec 155 milionów w 2025 roku, przy spadku stopy pustostanów z około 7,4% do 7,1–7,2%. Ograniczeniu ulegają nowe dostawy, a najwyższy popyt dotyczy obiektów infill i last‑mile oraz wyspecjalizowanych magazynów i hal produkcyjnych powiązanych z nearshoringiem. Wzmacnianie łańcuchów dostaw i relokacja produkcji w ramach porozumienia USMCA zwiększają zapotrzebowanie na powierzchnię przy przejściach granicznych i w węzłach intermodalnych. Równolegle dynamicznie rośnie rynek data center – liczba transakcji o wartości co najmniej 100 milionów dolarów zwiększyła się o 51% rok do roku w listopadzie 2025 roku, a sam listopadowy wolumen sprzedaży przekroczył 615 milionów dolarów.
Kapitał wraca do europejskich biur prime
Na rynku europejskich biur prime widoczne jest powolne odrodzenie. Dane z raportów takich firm jak Cushman & Wakefield, Savills, PMA i BNP Paribas Real Estate wskazują, że średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych biur w Europie[14] w drugim kwartale 2025 roku spadła o 5 punktów bazowych do poziomu 4,96%. W trzecim stopy prime kształtowały się na poziomie około 4,0% w dzielnicy centralnej biznesu w Paryżu, 4,0–5,0% w Londynie oraz 4,0–4,4% we Frankfurcie, Amsterdamie i Monachium. Według globalnej ankiety inwestorów przygotowanej przez Knight Frank około 87% instytucji planuje zwiększyć zaangażowanie w nieruchomości, a prognozowana skala nowego kapitału w 2026 roku wynosi 144–150 miliardów dolarów. Około 62% respondentów oczekuje, że będzie nabywcami netto, a jedynie 12% planuje pozycję sprzedającą netto. Głównym motorem są spadające stopy procentowe, wskazywane przez 54% uczestników badania, oraz perspektywa wzrostu czynszów w lokalizacjach takich jak Londyn West End (+10,3%), London City (+9,9%) i Paryż (+6,1%) w latach 2025–2027.
Słabsze sygnały i luki danych
W tle głównych trendów pojawiają się słabsze sygnały, które mogą nabrać znaczenia w kolejnych latach. Europejski Bank Centralny utrzymuje stopę depozytową na poziomie 2,0%[3] z perspektywą stabilizacji w 2026 roku, a nowe kredyty hipoteczne w Wielkiej Brytanii kształtują się wokół 3,3%, co tworzy efekt „pułapu stóp” dla popytu mieszkaniowego. W Polsce opóźnia się uchwalenie ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości (SINN), co wstrzymuje rozwój krajowych REIT‑ów i może ograniczać skalowanie PRS. Równocześnie rosną inwestycje w sektorach hospitality i medycznym – przykładem jest portfel o wartości 7,2 miliarda dolarów przejęty przez fundusz Welltower – oraz dalszy wzrost znaczenia standardów ESG i norm efektywności energetycznej budynków, wzmacnianych przez nowe systemy certyfikacji i regulacje dotyczące wyników energetycznych.
Raport za okres do końca stycznia 2026 roku powstał w oparciu o wielokrotne potwierdzenia danych z raportów takich podmiotów jak Moody’s, CBRE, Trepp, Cushman & Wakefield, Savills, Knight Frank, a także komunikatów korporacyjnych Echo Investment, Griffin Capital Partners i TAG Immobilien. Największe luki informacyjne dotyczą bieżącej bazy transakcji w styczniu 2026 roku, szczegółowych danych o renegocjacjach umów najmu w Europie Środkowo‑Wschodniej oraz pełnego wpływu ceł na koszty budowy. Zakres pewności ocen głównych trendów szacuje się na około 90%, a dla sygnałów wtórnych na 70–85%. Kolejny przegląd danych i regulacji zaplanowano na drugą połowę lutego 2026 roku.