Dziś obchodzimy: Międzynarodowy Dzień Romów

Biznes

Logistyka i PRS napędzają rynek. Polska przyciąga kapitał w cieniu nowych regulacji

Opublikowano: 2026-03-17 Zaktualizowano: 2026-04-08

Od 1 marca 2026 w USA obowiązuje ogólnokrajowa reguła FinCEN dla transakcji mieszkaniowych 1–4‑rodzinnych, które nie są finansowane kredytem^[8]. Agenci tytułowi, prawnicy i podmioty obsługujące takie transakcje muszą raportować do FinCEN^[7] wszystkie zakupy dokonywane przez spółki i trusty, wraz z identyfikacją beneficjentów rzeczywistych. Nowe przepisy zastępują wcześniejsze miejskie nakazy raportowania^[6] i już wydłużają procesy zamknięcia transakcji^[3], zwłaszcza przy zakupach gotówkowych realizowanych przez wehikuły inwestycyjne. Równolegle rynek czeka na posiedzenie Rezerwy Federalnej^[5] zaplanowane na 17–18 marca 2026 roku, postrzegane jako pierwszy realny termin obniżki stóp, utrzymywanych dotąd na poziomie 3,50–3,75 proc. przy inflacji 2,4 proc. r/r i rentowności dziesięcioletnich obligacji USA około 4,04 proc.

USA: nowe zasady i koszt kapitału

Według cytowanego przez Tenant. Base badania CBRE aż 95 proc. inwestorów planuje w 2026 roku^[10] utrzymać lub zwiększyć zakupy nieruchomości komercyjnych, a 74 proc. preferuje sektor multifamily^[11]. Ewentualna obniżka stóp przez Fed obniży koszt długu^[12] dla kredytów bankowych i emisji CMBS, co może przyspieszyć transakcje także w Europie i Europie Środkowo‑Wschodniej^[13]. Dla instytucjonalnych inwestorów mieszkaniowych w USA oznacza to konieczność synchronizacji raportowania na gruncie Corporate Transparency Act^[15] i nowych wymogów FinCEN przy zakupach portfeli domów 1–4‑rodzinnych, a w krótkim terminie możliwe przesunięcie części transakcji w stronę finansowania kredytem, którego nowe reguły nie obejmują.

Europa: kapitał wybiera logistykę i living

Raport GRI Institute z 16 marca 2026 roku pokazuje^[1], że w Europie to logistyka, szeroko rozumiany sektor living (w tym PRS, akademiki i coliving) oraz data centres przejmują wzrost^[16]. W Niemczech i Hiszpanii dominują inwestycje w logistykę i centra danych^[17], podczas gdy w Wielkiej Brytanii i Francji kapitał płynie głównie do operacyjnego sektora mieszkaniowego^[18]. Polska została wskazana jako kluczowy rynek regionu CEE^[19], gdzie inwestycje logistyczne przewyższają wolumeny w handlu i biurach^[20], a Warszawa pod względem płynności i transparentności zaczyna dorównywać stolicom Europy Zachodniej^[21]. Dane JLL potwierdzają, że globalne wolumeny bezpośrednich inwestycji wzrosły^[22] w 2025 roku o 19 proc. rok do roku, z wyraźnym odbiciem w regionie EMEA i mocnym napływem kapitału zagranicznego.

Na tym tle szczególnie wyróżnia się polski rynek magazynowo‑logistyczny^[23]. Według Axi Immo całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej osiągnął na koniec 2025 roku^[24] 36,58 mln m², przy nowej podaży 1,68 mln m² – najniższej od 2016 roku – oraz popycie brutto 6,64 mln m², co jest trzecim najlepszym wynikiem w historii^[25]. Stopa pustostanów utrzymuje się w okolicach 7,4 proc.^[26] Na tym ograniczonym podażowo rynku EurobuildCEE odnotował w połowie marca szereg dużych transakcji: Aldi wynajęło 43 000 m² w CTPark Warsaw Emilianów^[27], Nagel‑Group realizuje projekt BTS o powierzchni 46 Panattoni Park Poznań East III^[28], a Rohlig SUUS przedłużył i rozszerzył najem^[29] do około 48 Warsaw Airport Park należącym do ELI. dochodzą między innymi inwestycje BTS AJS Parts^[30] o powierzchni 30 000 m² w Jawczycach, najem 4 100 m² przez Rehau w MLP Business Park Poznań oraz ekspansje Fiege na ponad 20 parkach Accolade.

Polska: rekordowa aktywność w magazynach i biurach

Dynamiczny popyt na magazyny i projekty przemysłowe rozwija się równolegle z powrotem inwestorów do polskich biur. Według EurobuildCEE w siedmiu największych miastach regionalnych 2025 roku wynajęto 770 000 m² powierzchni biurowej^[32] przy rekordowo niskiej nowej podaży na poziomie zaledwie 20 000 m² i zasobie 6,72 mln m². Średnia stopa pustostanów spadła do 16,9 proc.^[33], co oznacza odwrócenie wieloletniego trendu wzrostowego. Analizy Axi Immo i CBRE wskazują na lukę podażową w regionach^[34], co zwiększa presję na najlepsze lokalizacje i wzmacnia opłacalność modernizacji starszych budynków^[35]. W Warszawie, według badania Colliers, bliskość stacji metra może podnosić czynsze^[36] nawet o 39 proc. w stosunku do obiektów gorzej skomunikowanych, co potwierdza rosnącą segmentację rynku.

Silna pozycja Polski wpisuje się w szersze ożywienie inwestycyjne w Europie, widoczne m.in. w marcowym przeglądzie transakcji przygotowanym przez platformę Consorto. W tym zestawieniu znalazła się sprzedaż portfela logistycznego Raben w Polsce^[38] w formule sale‑and‑leaseback na rzecz W. P. Carey o wartości 169 mln euro, co potwierdza zdolność krajowego rynku do absorbowania dużych pakietów aktywów^[39]. Równolegle na kontynencie realizowane są transakcje o znacznie większej skali^[40] takie jak joint venture CPP Investments i Equinix dotyczące pan‑nordyckich centrów danych at. North o wartości około 4 mld dolarów, zakup biurowca 83 Marceau w Paryżu przez Hines za 242,5 mln euro czy przejęcie portfela logistycznego w krajach nordyckich przez Catena za 8,8 mld koron szwedzkich. europejski rynek nieruchomości przemysłowych miał wartość 281,98 mld dolarów w 2025 roku^[42], a ma wzrosnąć do 297,15 mld dolarów^[43], co oznacza umiarkowany, ale stabilny wzrost^[44] przy rosnącej konkurencji o grunty i moce przyłączeniowe między magazynami, centrami danych i lekką produkcją.

Powiązane wpisy: