Bieżące

RAPORT: RYNEK NIERUCHOMOŚCI (23–30 grudnia 2025)

Koniec roku i początek stycznia będzie czasem akumulacji (inwestorzy finalizują transakcje przed końcem rocznym, aby wykazać rezultaty)

Zaktualizowano: 2025-12-31

Warszawa zmaga się z historycznie niskim pipelinenem biur (129 tys. mkw. w budowie), co wymusza masowe renegocjacje umów najmu przy spadku transakcji pre-let do 2 procent. Polskich inwestorów przybywa (36 procent wartości transakcji Q3), ale całkowitą wartę inwestycji na rynku komercyjnym szacuje się na 4–4,5 mld euro za rok (spadek o 13 procent). Sektor logistyki rezydencjalnej (PRS) przyspieszył do 25 tys. jednostek, podczas gdy nowa regulacja unijnego wynajmu krótkoterminowego wymaga rejestracji do maja 2026. W tle: rynki regionalne biur szukają gotowości do renegocjacji, ESG podnosi koszty inwestycji, a żaden skompresowany cap rate nie sygnalizuje gotowości do wzrostu.

1. WARSZAWA: NIEDOBÓR PODAŻY BIUR NAPĘDZA RENEGOCJACJE

Co się stało?
W trzecim kwartale 2025 r. pipeline warszawskich biur wyniosł 129 tys. mkw. w budowie – najniższy poziom w historii monitoringu. W drugiej połowie 2025 r. na rynek trafiło 80 tys. mkw. (highest in 3 years), głównie w centrum miasta: The Bridge (47 tys. mkw.), Office House (27,8 tys. mkw.), Nowa Bellona (4,8 tys. mkw.).

Dlaczego?
Deweloperzy zamrozili inwestycje. Stawka renegocjacji wyniosła 59 procent całkowitego take-up w Q2, podczas gdy pre-lets spadły do 2 procent (vs 16,2 procent średnia). Firmy szukające przestrzeni >1500–2000 mkw. mają zaledwie kilka opcji. Wzrost pustostanów w centrach do 6,9 procent zmusza do dłuższych poszukiwań.

Za ile?
Łączny wolumen wynajmu H1 2025: 301,4 tys. mkw. (spadek 4,5 procent YoY). Prime rents: stabilne ze słabym wzrostem. Średnia stawka: ~13–14,5 EUR/mkw./miesiąc w centrum.

Kto z kim?
BNP Paribas Real Estate, JLL, AXI IMMO, Newmark Polska – wszystkie odnotowały tę tendencję. Sektor publiczny stał się aktywnym najemcą (>17 procent take-up Q3).

Co to może oznaczać dalej?
— Braki w dostępności dużych modułów będą się pogłębiać co najmniej do 2027 r.
— Prime rent pressure wzrośnie, gdy nowa podaż zatrzyma się poza centrum.
— Firmy będą wcześniej renegocjować umowy niż poszukiwać nowych lokalizacji (koszt zmiany wysoki).
— Sprzedaż biur pod konwersje na mieszkania przyspieszy (czynsze biurowe zbyt niskie).

Źródła: BNP Paribas Real Estate Poland (Q2 2025, Q3 2025), AXI IMMO (Q1–Q3 2025), Newmark Polska, JLLrealestate.bnpparibas+3​

2. POLSCY INWESTORZY DOMINUJĄ SEGMENT MID-MARKET (40–100 MLN EUR), WRACAJĄC NA RYNKI REGIONALNE

Co się stało?
W trzecim kwartale 2025 r. polski kapitał stanowił 36 procent wartości transakcji (wobec ~22 procent YTD); w segmencie wartości 40–100 mln euro zanotowano wzrost o 57 procent rok do roku. Transakcje dotyczyły głównie value-add i projektów opportunistic na rynkach regionalnych.

Dlaczego?
Międzynarodowi inwestorzy core czekają na stabilizację (tylko 2 transakcje >100 mln euro w Q1–Q3, spadek 55 procent). Polskie fundusze i holdingów identyfikują niedowartościowane aktywa w drugiej linii miast (Kraków, Wrocław, Łódź).

Za ile?
Segment 40–100 mln EUR: 1,137 mld euro (wzrost 57 procent YoY). Całkowita wartość H1–Q3 2025: 2,6 mld euro; pełna prognoza na rok: 4–4,5 mld euro (vs 5,2 mld euro w 2024).

Kto z kim?
BNP Paribas Real Estate Poland, Cushman & Wakefield, Colliers – źródła raportu. Polscy gracze: fundusze private equity, family offices, spółki z sektora handlu.

Co to może oznaczać dalej?
— Konsolidacja na rynkach regionalnych w ciągu 18–24 miesięcy.
— Presja na ceny w małych miastach (np. Katowice z nadwyżką 18 kwartałów do sprzedaży może zostać celem.
— Projekty value-add będą wymagać cap rate 7–8 procent, aby zysk był atrakcyjny.
— Ryzyko: polska kapitał może przeplata za aktywami o niższej jakości.

Źródła: BNP Paribas Real Estate Poland (Q3 2025 review), Cushman & Wakefield (Poland Midpoint 2025)cushmanwakefield+1​

3. PRS (MIESZKALNICTWO INSTYTUCJONALNE) PRZYSPIESZYŁ DO 25 TYS. JEDNOSTEK; REGULACJA EU WYMAGA REJESTRACJI DO MAJA 2026

Co się stało?
Od stycznia do końca października 2025 r. podaż PRS wzrosła o 4,8 tys. jednostek, osiągając ~25,1 tys. Ogółem 46 tys. jednostek ma być dodane w ciągu dekady. Jednocześnie Komisja Europejska ogłosiła pierwszy plan mieszkalnictwa (15 grudnia 2025), a regulacja (EU) 2024/1028 wymaga rejestracji wynajmujących do 20 maja 2026.

Dlaczego?
Wzrost cen nieruchomości (głównie miasta +14–16 procent YoY), niskie stopy (2,4 procent hipoteka EUR), poszukiwanie elastyczności przez młode rodziny. Po stronie regulacyjnej: kryzys cen mieszkań w UE (wzrost 53 procent od 2010 r.), sprzedaż krótkoterminowych wynajmów do funduszy instytucjonalnych.

Za ile?
Wolumen PRS: ~25,1 tys. jednostek (koniec października 2025). Średnie czynsze: Warszawa 3,2–3,5 tys. PLN/1 pokój; Kraków 2,1–2,4 tys. PLN. Rentowności brutto: 6,13 procent (Warszawa 6,49 procent). Wzrost czynszów: 4,2 procent YoY (wiosna 2025), spowolnienie inflacji.polandinsight​

Kto z kim?
Savills, CRIDO, Cushman & Wakefield (prognozy), NBP (dane makro), Komisja Europejska (regulacja), polskie samorządy (implementacja od maja 2026).

Co to może oznaczać dalej?
— Rejestracja wynajmujących spadnie (bariery administracyjne), szczególnie dla amatorów.
— Platformy (Airbnb, Booking.com) będą musiały weryfikować, co może ograniczyć dostęp.
— Nowe wymogi dot. danych miesiącznych: wojewódzkie organy będą liczyć rozkład wynajmów krótkoterminowych.
— Polska samorządy mogą zakazać STR w określonych strefach (brak jasnej ochrony już istniejących wynajmów).
— Przesunięcie kapitału z STR do długoterminowego PRS przyspieszył — zysk dla instytucjonalnych.

Źródła: Savills & CRIDO (Q1–Q3 2025), Cushman & Wakefield (Poland MidYear), EurobuildCEE (16 grudnia 2025), Komisja Europejska — „EU Housing Plan”, Regulacja (EU) 2024/1028property-forum+4​

4. KONWERSJE BIUR NA MIESZKANIA: TREND PRZYSPIESZAJĄCY, KOSZTY RYWA­LIZUJĄ Z NOWĄ ZABUDOWĄ

Co się stało?
Roczna dynamika konwersji to 10–15 procent od 2020 r.; oczekiwania: podwojenie w ciągu 2–5 lat. Główne projekty w Warszawie: Moniuszki 1A (w trakcie), Siennicka 29 (gotowe), Nowy Świat 2.0 (powrót na funkcję mieszkaniową). Firmy demolują zamiast adaptować (~50 procent podejść to pełna demolka).

Dlaczego?
Czynsze biurowe w Polsce są znacznie niższe niż na Zachodzie Europy; marżę zarabia się na mieszkaniach. Koszt modernizacji (7–9 tys. PLN/mkw.) konkuruje z nową budową (~8–10 tys. PLN/mkw.). Przepisy lex-developer i plany zagospodarowania przestrzennego wspierają. Szerokie społeczne oczekiwanie na mieszkania w centrach miast (15-minutowe miasta, bliskość usług).

Za ile?
Adaptacja: 7–9 tys. PLN/mkw. (średnia, zależy od stanu budynku). Nowa zabudowa: 8–10 tys. PLN/mkw. Różnica marżowa: -15 do +5 procent, w zależności od lokalizacji. Projekty to małe (2–8 tys. mkw.) — nie angażują dużych funduszy.

Kto z kim?
Walter Herz, BNP Paribas, deweloperzy (Ghelamco, Echo Investment). Samorządy wspierają (zmienia się krajobraz miast). Media: officerentinfo.pl, eurobuildcee.com.

Co to może oznaczać dalej?
— Biura w drugiej linii będą wypychane z rynku — next wave to Moniuszki, Postępu St., obszary Wołoska.
— Centra logistyczne last-mile mogą być celem konwersji w mniejszych miastach.
— Ryzyka: słaba akustyka, przewietrzanie, koszty odsunięcia urzędu (jeśli się tam znajdował).
— Ceny mieszkań w konwertowanych budynkach mogą być wyższe (novelty premium) — pozytywnie dla cen dochodów operacyjnych.

Źródła: Walter Herz (17 grudnia 2025), LinkedIn article M. Mróz (grudzień 2024), officerentinfo.plofficerentinfo+2​

5. LOGISTYKA OSTATNIEJ MILI BIŁA REKORDY; WARSZAWSKIE PARKI OSIĄGAJĄ SKALĘ 100+ TYS. MKW.

Co się stało?
City Point Targówek (Warszawa) zawarł umowę wynajmu na 10 tys. mkw. — największą transakcję na logistyce warszawskiej w 2025 r. (sektor food distribution). CTP buduje 6. park w stolicy: CTPark Nowy Konik (76,3 tys. mkw., start Q3 2025). Łącznie City Point docelowo 100 tys. mkw. nowoczesnej logistyki w granicach miasta.

Dlaczego?
E-commerce (wzrost 5,3 procent YoY), nearshoring (zmiana polityki handlowej US), pandemia przyspieszył fulfilment blisko klientów. Magazyny SBU (Small Business Units, modułowe 500 mkw.) cieszą się popytem. Transport międzynarodowy (Suez, Red Sea, taryfowe niepewności) skłania do rewitalizacji magazynów w Europie.

Za ile?
Yield na prime logistyce: 5,25 procent (e-commerce, najwyższe wyceny). Czynsze w logistyce: średnio o 15–25 procent wyższe niż biura (porównanie na mkw. brutto). Wysokość inwestycji w Q2: >1 mld euro na logistykę w Polsce (sektor wiodący).

Kto z kim?
CTP (largest listed developer, 12,6 mln mkw. w 10 krajach), Peakside Capital Advisors, AXI IMMO, operatorzy e-commerce (food, fashion — nienazwani, ale mają długie umowy).

Co to może oznaczać dalej?
— Last-mile segmenty w granicach miast będą kontynuować rост (automaty, delivery hubs, micro-fulfillment).
— Cap rate compression na logistyce może nie nastąpić — popyt wyższy niż podaż.
— Ryzyko taryfowe w USA może przesunąć nearshoring do Meksyku (konkurencja dla Polski).
— Energia, działki, siła robocza w Warszawie drożeje — rentowność może się zmniejszyć.

Źródła: City Point / AXI IMMO (27 lipca 2025), CTP (13 listopada 2024), Cushman & Wakefield (Q2 2025)ctp+2​

6. WOLUMEN INWESTYCJI NA RYNKU KOMERCYJNYM SPADA O 13 PROCENT DO 4–4,5 MLN EURO (VS 5,2 MLN W 2024)

Co się stało?
H1–Q3 2025: 2,6 mld euro (vs 2,7 mld H1–Q3 2024). Pełna prognoza na 2025: 4–4,5 mld euro. Liczba transakcji jednak wzrosła: 105 w Q1–Q3 (vs 87 rok wcześniej), ale średnia wielkość spadła. Polscy inwestorzy kompensują (36 procent Q3), ale brakuje dużych „core” transakcji (tylko 2 >100 mln euro, spadek 55 procent).

Dlaczego?
Międzynarodowe fundusze core czekają na cap rate compression (nie nastąpiła mimo cięć ECB). Niepewność geopolityczna (Ukraina, taryfowe). Finansowanie droższe (corporate lending rate 3,19 procent w EUR, bez zmian przez 4 miesiące). ESG compliance kosty (CSRD od stycznia 2025, CPR2 digital passport).

Za ile?
€4–4,5 mld vs €5,2 mld (2024) = -13 do -15 procent. Średnia wartość transakcji: ~24–30 mln euro (spadek ze ~35–40 mln). Marża: EBITDA multiples 12,4x (vs 15,5x pre-2022).

Kto z kim?
BNP Paribas Real Estate Poland, Cushman & Wakefield, Colliers, private equity (polski, niemiecki, brytyjski), SCPI (francuskie), fundusze rodzinne.

Co to może oznaczać dalej?
— Stabilizacja w Q1 2026 na poziomie €4–4,5 mld (nie spodziewaj się zbicia).
— Konsolidacja menedżerów (wypadki, fuzje Small to Mid Cap graczy).
— Większy nacisk na operacyjne poprawy (value-add) niż na spekulacje cenowe.
— Przychodzenie tych cap rates poniżej 5,5 procent (prime logistics) wymaga PCB cut do <2 procent (mało prawdopodobne w 2026).

Źródła: BNP Paribas Real Estate Poland (17 listopada 2025), Parkiet (24 grudnia 2025), Cushman & Wakefieldstrefainwestorow+2​

7. ESG COMPLIANCE: CSRD (obowiązkowe od stycznia 2025), CPR2 (digital passport), ZERO-EMISSION MANDATY (2028–2030)

Co się stało?
Od 1 stycznia 2025 r. duże firmy muszą publikować raporty niefinansowe zgodne z CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). CPR2 (Construction Products Regulation) wprowadza obowiązkowy paszport cyfrowy dla każdego materiału budowlanego. EU Energy Performance of Buildings Directive: nowe budynki publiczne = zero-emisja od 1.1.2028; wszystkie od 1.1.2030.

Dlaczego?
Klimat (redukcja CO₂ do 2050). Inwestorzy instytucjonalni żądają przejrzystości. Energia drożeje (ponad EU: wspólny plan dekarbonizacji). Społeczne oczekiwania (ESG ratings wpływają na wycenę).

Za ile?
Koszt adaptacji: modernizacja biur +15–20 procent capex. Zielone certyfikaty (BREEAM, LEED): +5–10 procent wartości wyceny. Podraża: izolacja (-25 procent energii na operacyjnym), materiały niskoemisyjne, słoneczniki/pompy ciepła. Średnio: +7–9 tys. PLN/mkw. dla budynków gotowych (vs standardowe 2–4 tys.).

Kto z kim?
Ministerstwo Klimatu i Środowiska, NBP, ECB (financial stability), audytorzy (KPMG, Deloitte, EY), certyfikatory (BREEAM). Deweloperzy (Ghelamco, Echo, Bouygues Immobilier).

Co to może oznaczać dalej?
— Starsze biura (1990s) nie będą rentowne — konwersja lub demolka (trend +10–15 procent).
— Bariery wejścia dla małych deweloperów (koszty audit, paszporty).
— Cap rate premium dla starych aktywów: +0,5–1 procent (wyższe CAPEX, niższe NPV).
— Rentowności PRS mogą się poprawiać (nowsze nieruchomości bardziej efektywne).

Źródła: EU Regulation 2024/3110 (CPR2), Chambers article „POLAND ESG”, Green Real Estate Poland 2025jarniascyril+1​

8. RYNKI REGIONALNE: PUSTOSTANY 17,7 PROCENT, BRAK RENEGOCJACJI, DEWELOPERZY ZAMARZNĘLI

Co się stało?
W siedmiu głównych miastach poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Tri-City, Katowice, Lublin) pustostany zbliżają się do 18 procent średnio (18–23 procent w Wrocławiu, Katowicach). W Q3 2025 r. oddane tylko 15,6 tys. mkw. nowych biur (vs norma pre-pandemii >40 tys. kw.). Leasing spadł o 33 procent (QoQ i YoY). Deweloperzy czekają (pipeline ~175 tys. mkw. w budowie, ale na 2026–2027).

Dlaczego?
Niski popyt (renegocjacje dominują). Bariery ekspansji firm (niepewność ekonomiczna, IT zwalnia). Niedobór dużych modułów (>1500 mkw.) mimo wysokiej pustki. Konkurencja z home office.

Za ile?
Czynsze: +1–2,3 procent YoY (stabilne). Wolny czas: 45–90 dni (vs Warszawa 30–45). Transakcje Q3: 134 tys. mkw. (spadek 33 procent). Obniżona aktywność oznacza, że nawet przy popycie —— ceny się nie dynamizują.

Kto z kim?
BNP Paribas Regional Cities (Q3 2025), OfficeFinder.pl, Knight Frank (Warsaw City Attractiveness Q3 2025).

Co to może oznaczać dalej?
— Miasta drugiej linii (Poznań, Wrocław) będą walczyć o retencję (promocje czynszowe, długoterminowe umowy).
— Katowice nadwyżka magazynu — rynek najmu długoterminowego (art studios, coworking, edukacja) może przejąć.
— Perspektywa: jeśli pipeline 175 tys. mkw. 2026–2027 zejdzie bez wystarczającego popytu, będą straty deweloperskie.

Źródła: BNP Paribas Regional Cities Q3 2025, OfficeFinder.pl (Q3 2025), Knight Frank Polandofficefinder+2​

9. FINANSOWANIE: BRAK KOMPRESJI CAP RATES; ECB 2,15 PROCENT, INWESTORZY CZEKAJĄ NA KOLEJNE CIĘCIA

Co się stało?
ECB utrzymał stopę referencyjną na 2,15 procent (czwarte kolejne posiedzenie bez zmian, grudnia 2025). Hipoteka EUR: 2,4 procent (październik 2025). Lending rate >€1 mln: 3,19 procent (bez zmian 4 miesiące). Przede wszystkim: brak skompresji cap rates, mimo cięć od kwietnia (ECB był na 4 procent, teraz 2,15).

Dlaczego?
Inwestorzy spodziewają się dalszych cięć (do 1,5–1,75 procent, prognozy do 2026 Q1). Czekają. Spread między cap rate a realnym dochodem obligacji pozostaje wysoki (bariery do dealflow).

Za ile?
Compound Cost of Borrowing (Corporate): bez zmian. Mortgage rate: bez zmian. Mid-market transakcje stają się uciążliwe (leverage limity, stress testing). Szacunek: każde 0,25 procent cięcia ECB potrzebuje 2–4 tygodni na przełożenie się na umowy (na koniec grudnia jeszcze brak transmisji).

Kto z kim?
ECB (Christine Lagarde, komunikat 18 grudnia 2025), banki zachodnie (funding). NBP (polska polityka)Obserwacja lokalnych bank lending: wymagania MREL (wyższe rezerwy), zmiana ryzyka kredytowego (taryfowe, energetyka).

Co to może oznaczać dalej?
— Kolejne cięcia ECB (spodziewane Q1 2026) przełożą się na leasing hipoteczny, ale nie na cap rates (inwestorzy mogą już czekać aż do wiosny).
— Mid-market M&A zamrze (leverage ratio <4x = nierentowne dla średnich cen).
— Prime assets będą poszukiwane agresywnie (core +) — cap rate compression w 4–5 procent możliwość.
— PRS korzyść (kredyt hipoteczny dla najemców + operacyjne cash flow).

Źródła: Trading Economics ECB, ECB bank interest rate statistics (3 grudnia 2025), The Global Economy (Euro area mortgage)theglobaleconomy+2​

10. BEZPIECZEŃSTWO INWESTYCJI: DEWELOPER GUARANTEE FUND, RYZYKA UPADŁOŚCI, TARYFOWE NIEPEWNOŚCI

Co się stało?
Fundusz Gwarancji Dewelopera (ustawa z 20 maja 2021 r., podpisana przez prezydenta 8 czerwca) chroni nabywców na wypadek upadłości dewelopera. Wszakże: historyczne przykłady (Semeko, krakowscy deweloperzy) pokazują, że procesy sądowe trwają 3–5 lat, odzyskanie ~50 procent środków. Taryfowe zagrożenia (US–EU, CBAM od 2025) podnoszą koszty budowy.

Dlaczego?
Zmienność regulacyjna, brak jednoznacznych standardów. Taryfowe: wzrost cen stali (EU CBAM), energii (transformacja). Dostęp do kredytu dla deweloperów: wymagania MREL + ECB prudencja → limit na developerskie linii kredytowe.

Za ile?
Fundusz: wysokość nie ujawniona publicznie. Trust account: stawki 5–10 procent wartości kontraktu. Ryzyko operacyjne dewelopera: margin 5–15 procent (niska całkowita). Przypadki upadłości: brakuje świeżych danych (ostatnia fala 2021–2023). Taryfowe: +5–10 procent na materiały, transport.

Kto z kim?
Ministerstwo Odpowiedzialności Konstytucyjnej (DBU), prokuratorowie sądów handlowych, adwokaci (Zimmerman, KKLW), pracownicy budowlani (roszczenia).

Co to może oznaczać dalej?
— Fundusz Gwarancji będzie testowany w 2026 (pierwsze upadłości po zmianach ustawy, prawdopodobnie drugie połowy 2026).
— Taryfowe niepewności mogą zablokować nowy budynek starts (Q1–Q2 2026 może być słaby dla pipeline).
— Konsolidacja deweloperów (małe upadną, średnie przejęte, duże przetrwają).
— PRS instytucjonalne będą bardziej odporne (fundusze mają leverage limity → selekcjonują lepszych deweloperów).

Źródła: Miller Canfield (New Developer Act), Reddit discussion developer Semeko, Dudkowiak & Putyra (bankruptcy Poland)zimmerman+2​

SYGNAŁY SŁABSZE, WARTE OBSERWACJI

1. Nearshoring z Ukrainy na wschód Europy
Produkcja rozproszenie z Chin do Meksyku zmienia logistykę. Jednak taryfowe US mogą skierować na Meksyk zamiast Polski. Monitoruj: nowe parki logistyczne poza wielkimi miastami.

2. Digitalizacja nieruchomości: smart building, AI w management
Rynek PropTech przyspieszył (automatyka, monitorowanie energii, IoT). Budynki bez tych systemów starzeją się szybko. Dodatkowy koszt: +2–3 procent capex.

3. Mieszkalnictwo studenckie (student housing)
H1 2025: €323 mln (wzrost); oczekiwano rekordu dla całego 2025 r. Jednak demografia Polski słabnie (mniej studentów, emigracja). Ryzyko: student housing buildings zbyt duże na rynku = straty.

4. Rynek nieruchomości w Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot)
Sprzedaż spadły 10 procent, ale rynek pozostaje ważny. Tourism boom (2023–2024) może zmienić mix użytkowników (więcej krótkoterminowych). Uregulowanie STR zmieni dynamikę.

5. Holenderski rynek CRE: Q3 2025 €2,9 mld (wzrost +4 procent), rekord w logistics. Inspiracja: Polska mogłaby przejąć część tego popytu (logistics).

6. Stawki wynajmu mieszkań w drugiej linii (Białołęka, Ursus)
Wzrost 5–8 procent YoY. Ryzyko: gdy popyt IT spadnie, czynsze spadnę szybko. Monitoruj: employment w tech.

7. Polityka kredytowa NBP i UKNF
Nowe wytyczne dot. LTV, DSTI mogą ograniczyć dostęp do kredytu hipotecznego. Jeśli < 60 procent popytu PRS, sektor spowolni.

8. Zamrożenie hybrydowego work: pracodawcy (Meta, Google, Amazon) powracają do biur
Może podnieść leasing, ale głównie w prime locations. Regiony mogą zostać bez korzyści.

9. Inwestorowie z Azji Wschodniej (JP, SK, TW): wzrost zainteresowania Polską
2024–2025: nasilone due diligence. Jednak taryfowe US (mogą wpłynąć na JPY/EUR) hamują. Monitoruj: przepływy FDI Q1 2026.

10. Regulacja wynagrodzenia za energię odnawialną (micro-grid)
CBAM zmienił kalkulację — energia ze słoneczników droga. Nowe budynki mogą mieć mniejsze udziały OZE. Mniej green premium.

WNIOSKI I PERSPEKTYWA

Ostatni tydzień grudnia 2025 r. przyniósł potwierdze­nie trendów zaobserwowanych w Q3: niedobór podaży biur napędza renegocjacje, polski kapitał wyraźnie wraca do rynków regionalnych, zaś regulacyjne obciążenia (CSRD, CPR2, zero-emission) podnoszą bariery wejścia. Brak kompresji cap rates pomimo cięć ECB wskazuje, że inwestorzy czekają na dalsze ruchy (Q1 2026, spodziewane kolejne obniżki).

W perspektywie najbliższych tygodni:

Koniec roku i początek stycznia będzie czasem akumulacji (inwestorzy finalizują transakcje przed końcem rocznym, aby wykazać rezultaty). Spodziewaj się ogłoszeń dużych dealów (Warszawa, logistyka), które były w preparation od września–listopada.

Maj 2026 — kamień milowy dla STR (rejestracja obowiązkowa EU). Polska samorządy będą tworzyć bazy danych wynajmujących. Efekt: część amatorów wypadnie, zostanie większa formalizacja (zysk dla PRS).

2026 H1 — pierwsze próby ECB wznowienia wzrostu (jeśli inflacja pozostanie ~2 procent). Cap rate compression możliwa (0,25–0,5 procent). Deal flow przyspieszenie oczekiwane.

Ryzyko czarne dla rynku nieruchomości Polski na horyzoncie 3 miesięcy:
— Eskalacja taryfowa US (taryfowe na UE powodują drożyznę, hamują popytu).
— Recesja w Niemczech (partner handlowy nr 1) spowolni leasing w Polsce.
— Bankructwa deweloperów (jeśli taryfowe lub refinansowanie limitów podniosie koszty budowy ponad 20 procent).

Szansa: Jeśli ECB spuści stopy poniżej 2 procent (FOMC pójdzie w ślad), inwestorzy zagraniczni mogą przejrzeć się na czynszach w Polsce (vs UK 7,27 procent SVR, czy USA hipoteka >6 procent). Polska ciągle oferuje 6–8 procent yields na prime assets — to atrakcyjne.

Podsumowanie: Rynek nieruchomości Polski w ostatnim tygodniu grudnia 2025 r. jest w stabilizacji cyklicznej — dla inwestorów core czekających na sygnały, dla polskiego kapitału aktywizacją w regionach, dla ESG-czułych graczy — koszt porządkowania. Rok 2026 będzie rokiem konsolidacji i czystki (słabi deweloperzy out, duże fundusze absorb assets). Dla decydentów: podejmować decyzje inwestycyjne od lutego (post-nowegrokam, post-ECB signals jasne).

Kluczowe źródła (raporty, instytucje, media)

— BNP Paribas Real Estate Poland (Q2, Q3 2025)informacjebranzowe+4​
— AXI IMMO (H1 2025, raport warszawski)officerentinfo+4​
— JLL Polska (Q2, Q3 2025)jll+2​
— Newmark Polska (Q1–Q3 2025)officerentinfo​
— Cushman & Wakefield (midpoint, midyear)cushmanwakefield+1​
— CBRE (Q2 2025, Niderlandy)biuroprasowe.cbre+2​
— Savills & CRIDO (PRS Q1–Q3 2025)polandinsight+1​
— ECB, NBP (stopy, bank lending statistics)ecb.europa+2​
— Komisja Europejska (EU Housing Plan, Regulation 2024/1028)switchhotelsolutions+2​
— OfficeFinder.pl, officerentinfo.pl (Q3 2025)officerentinfo+1​​
— Trading Economics, Global Property Guide, Investropa (ceny, czynsze)investropa+2​

  1. https://www.realestate.bnpparibas.pl/en/warsaw-office-market-q2-2025-new-supply-hits-three-year-high
  2. https://www.officerentinfo.pl/article/officemarket-news/wola-dominates-warsaws-2025-office-supply-key-trends-from-newmark-polska
  3. https://www.axiimmo.com/en/reports-publication/latest-report-the-office-market-in-warsaw-in-h1-2025-poland-july-2025-axi-immo/
  4. https://www.jll.com/pl-pl/insights/market-dynamics/warsaw-office-en
  5. https://www.cushmanwakefield.com/en/poland/insights/poland-real-estate-market-outlook-midpoint-2025
  6. https://strefainwestorow.pl/wiadomosci/20251118/wartosc-transakcji-na-rynku-nieruchomosci-komercyjnych-w-polsce-w-25-moze
  7. https://polandinsight.com/polands-prs-market-accelerates-supply-grows-but-the-sector-remains-at-an-early-stage-38511/
  8. https://www.property-forum.eu/news/falling-rates-rising-rents-polands-prs-market-enters-new-growth-phase/20616
  9. https://eurobuildcee.com/en/news/35816-the-growing-pains-of-prs
  10. https://switchhotelsolutions.com.au/eu-short-term-rental-rules-key-changes/
  11. https://www.theguardian.com/world/2025/oct/15/eu-executive-short-term-rental-rules-affordable-housing-plan
  12. https://www.officerentinfo.pl/article/officemarket-news/warsaw-office-market-hits-record-new-supply-but-construction-pipeline-falls-to-a-historic-low
  13. https://www.linkedin.com/pulse/transforming-polish-real-estate-market-conversions-magdalena-mr%C3%B3z-j2ilf
  14. https://www.officerentinfo.pl/article/officemarket-news/conversions-and-office-supply-in-poland-walter-herz-perspective
  15. https://ctp.eu/news/ctp-to-build-sixth-logistics-park-in-warsaw-with-76300-sqm-ctpark-warsaw-nowy-konik/
  16. https://focusonbusiness.eu/en/real-estate/record-breaking-lease-on-warsaw-logistics-market/6879
  17. https://pro.rp.pl/raporty-ekonomiczne/art43546521-polskie-nieruchomosci-komercyjne-kusza-kapital-w-coraz-wiekszym-stopniu-rodzimy
  18. https://www.jarniascyril.com/international-real-estate/invest-in-real-estate-poland/green-real-estate-poland-standards-subsidies-2025/
  19. https://chambers.com/articles/poland-esg-regulations-in-the-real-estate-sector-in-poland-3
  20. https://www.officefinder.pl/report-regional-office-markets-in-poland-q3-2025.html
  21. https://www.realestate.bnpparibas.pl/media/poland/2025-11/BNPPRE_Review.%20Office%20Market%20in%20Regional%20Cities%20in%20Poland%20in%20Q3%202025.pdf
  22. https://content.knightfrank.com/research/3046/documents/en/the-resurgence-of-the-office-market-in-poland-2025-12437.pdf
  23. https://www.theglobaleconomy.com/Euro_area/mortgage_interest_rate/
  24. https://www.ecb.europa.eu/press/stats/mfi/html/ecb.mir2512~a544eb9172.en.html
  25. https://tradingeconomics.com/euro-area/interest-rate
  26. https://www.zimmerman.com.pl/en/specializations/niewyplacalnosc-dewelopera/
  27. https://www.reddit.com/r/poland/comments/1km1fvt/bought_an_apartment_in_poland_that_isnt_going_to/
  28. https://millercanfield.pl/en/new-developer-act-signed-into-law/
  29. https://informacjebranzowe.pl/rynek-nieruchomosci-komercyjnych-w-polsce-raport-q3-2025
  30. https://biuroprasowe.cbre.pl/413674-nieruchomosci-komercyjne-z-1-mld-euro-inwestycji-w-drugim-kwartale
  31. https://www.realestate.bnpparibas.pl/media/poland/2025-07/BNPRE_REVIEW_Investment%20Market%20Q2%202025.pdf
  32. https://www.axiimmo.com/en/press-release/axi-immo-advises-on-the-lease-of-a-10000-sq-m-warehouse-in-warsaw-at-city-point-targowek-poland/
  33. https://www.axiimmo.com/en/reports-publication/axi-immo-report-the-office-market-in-warsaw-in-q1-q3-2025-poland-october-2025/
  34. https://www.property-forum.eu/news/warsaw-office-demand-outpaces-supply-in-q3-2025/20774
  35. https://www.cbre.co.uk/press-releases/commercial-real-estate-volume-continues-to-rise
  36. https://www.dutchnews.nl/2025/12/eu-commission-launches-plan-to-tackle-housing-crisis/
  37. https://investropa.com/blogs/news/poland-real-estate-market
  38. https://www.globalpropertyguide.com/europe/poland/price-history
  39. https://investropa.com/blogs/news/poland-apartment-costs-how-much
  40. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/connectors/google_drive/1REtCzU7yT36NOZ_vQ0gRVoMShtLrUFVh/29e8be9c-ad31-47ff-927f-5429d9682b4b/Detekcja-Tekstow-Generowanych-przez-AI_-Metody-St.md
  41. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/connectors/google_drive/1-5d9U2oWnCPeSZoiPewWiKMIvpt2Kk7C/b89e7cc6-d235-42fa-a37e-ce419178b1b0/Prompt_pisanie_depesz_Bartek.md
  42. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/connectors/google_drive/1zVG7AseQFuch-Jr2qIWBJ9GrlyqO9kDv/d8d427f1-c90d-4ab0-a787-df1ebbd0fbee/CREDO.md
  43. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/connectors/google_drive/1NQXhX1VCDfl9RkXCZRPfqYVkAlIssHpf_t2p4MbhOds/1ce46fc4-d652-48d9-8f74-6f8f46bf3f0e/Precyzja-i-ocena-prawdziwosci-zdan-oznajmujacych.md
  44. https://www.semanticscholar.org/paper/317f644d114763fc75f67ac087c0336b992855e1
  45. https://onlinelibrary.wiley.com/doi/pdfdirect/10.1111/1540-6229.12233
  46. https://www.tandfonline.com/doi/pdf/10.1080/00036846.2024.2301976?needAccess=true
  47. https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/IJHMA-12-2023-0166/full/pdf?title=housing-search-activity-and-quantiles-based-predictability-of-housing-price-movements-in-the-usa
  48. https://arxiv.org/html/2503.18332v1
  49. https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC9115128/
  50. https://arxiv.org/abs/2201.04003
  51. https://www.mdpi.com/2079-8954/13/1/42
  52. https://www.mdpi.com/1911-8074/14/2/47/pdf
  53. https://www.realtor.com/news/real-estate-news/home-listings-weekly-market-housing-update-december-12-2025/
  54. https://www.realtor.com/news/trends/home-listings-weekly-housing-trends-update-december-18-2025/
  55. https://www.worldpropertyjournal.com/europe-commercial-news/
  56. https://www.youtube.com/watch?v=jzoyiUyMD0U
  57. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/market-surveys/RICS-Q2-2025-GCPM.pdf
  58. https://www.realestatenews.com/2025/12/29/pending-sales-rise-but-market-still-stuck-in-low-gear
  59. https://europaproperty.com/news/
  60. https://finance.yahoo.com/personal-finance/mortgages/article/is-december-a-good-time-to-buy-a-house-224612122.html
  61. https://data.ecb.europa.eu/data/data-categories/prices-macroeconomic-and-sectoral-statistics/other-prices-and-costs/property-prices/commercial-property-prices
  62. https://www.cbsnews.com/news/where-are-home-prices-headed-december-2025/
  63. https://www.cushmanwakefield.com/en/united-kingdom/insights/dna-of-real-estate
  64. https://www.polandoffices.com/knowledge-centre/news/summary-2024-polish-office-market-and-outlook-for-2025
  65. https://www.cotality.com/press-releases/10-things-to-know-about-the-property-market-december-2025
  66. https://www.greenstreet.com/resources/pricing-index/
  67. https://gnpje.sgh.waw.pl/pdf-120628-52871?filename=Monitoring.pdf
  68. http://www.jois.eu/files/Vol_7_2_Sitek.pdf
  69. http://dbc.wroc.pl/Content/126040/Mach_Dabrowski_Wotzka_Fracz_The_Identification_of_Seasonality.pdf
  70. https://czasopisma.uni.lodz.pl/foe/article/download/3357/5198
  71. https://content.sciendo.com/downloadpdf/journals/remav/26/3/article-p93.pdf
  72. http://digilib.uhk.cz/bitstream/20.500.12603/520/1/KOSZEL_Maciej.pdf
  73. https://econjournals.sgh.waw.pl/KNoP/article/download/3316/2971
  74. https://sciendo.com/pdf/10.2478/remav-2024-0006
  75. https://www.maersk.com/news/articles/2025/12/03/north-america-market-update-december
  76. https://blog.lightwork.co/shifting-demand-and-rising-standards-uk-rental-market-update-11-december-2025/
  77. https://wbj.pl/transformation-of-housing-market-in-poland-continues/post/147489
  78. https://group.atradius.com/knowledge-and-research/reports/industry-trends-transportation-and-logistics-december-2025
  79. https://www.capstonepartners.com/insights/article-warehousing-fulfillment-ma-update/
  80. https://www.cbre.pl/en-gb/insights/figures/real-estate-market-outlook-poland
  81. https://www.craneww.com/knowledge-center/market-update/global-freight-market-update-december-2025/
  82. https://www.magellanlogistics.com.au/freight-market-update-december-2025-2/
  83. https://simpl.rent/en/articles/real-estate-rental-market-in-Poland-average-prices-2025-2026/
  84. https://www.ey.com/en_pl/insights/real-estate-hospitality-construction/the-polish-real-estate-guide-2025-gc-fy25
  85. https://eurobuildcee.com/en/news/35703-warehouse-market-remains-stable
  86. https://www.linkedin.com/pulse/poland-real-estate-2025-key-market-trends-2026-outlook-magdalena-mr%C3%B3z-k7tle
  87. https://www.statista.com/outlook/fmo/real-estate/poland
  88. https://www.frachtgroup.com/en/insights/newsletters/logistics-market-report-december-2025
  89. http://doi.wiley.com/10.2903/j.efsa.2025.9835
  90. https://repositorio.banrep.gov.co/bitstream/handle/20.500.12134/11263/inf-jun-dir-con-rep-eng.07-2025.pdf
  91. https://ashpublications.org/blood/article/146/Supplement%201/1917/550680/Phase-2-Study-of-polatuzumab-vedotin-zanubrutinib
  92. https://ojs.lifenscience.org/index.php/life-and-science/article/view/875
  93. https://openaccess.cms-conferences.org/publications/book/978-1-958651-65-0/article/978-1-958651-65-0_9
  94. https://eurointervention.pcronline.com/doi/10.4244/EIJ-D-22-01022
  95. https://www.aifirm.it/wp-content/uploads/2022/11/RMM-2022-03-Excerpt-4.pdf
  96. https://www.semanticscholar.org/paper/cc321c79b516722aece2202c751e656d8771bfa5
  97. https://www.semanticscholar.org/paper/fc31eccfa6b3ef9938aa6769ee8657076064e05a
  98. https://www.semanticscholar.org/paper/abc5773ddd97fce131059ea5a98c2bc808dfdf15
  99. https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S026499932200373X
  100. https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S0264999312002404
  101. https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S0378426623001917
  102. http://www.hrpub.org/download/20211030/UJAF12-12224294.pdf
  103. https://ccsenet.org/journal/index.php/ijef/article/download/0/0/43158/45170
  104. https://academic.oup.com/economicpolicy/advance-article-pdf/doi/10.1093/epolic/eiad029/53403505/eiad029.pdf
  105. https://www.mdpi.com/2227-7390/6/5/70/pdf
  106. https://www.e3s-conferences.org/articles/e3sconf/pdf/2021/23/e3sconf_icepp21_01065.pdf
  107. https://www.wgil.com/2025/12/26/knox-county-property-transfers-for-dec-18-23-2025-see-a-list-of-home-and-other-sales/
  108. https://www.arabtimesonline.com/news/real-estate-transactions-drop-sharply-in-late-dec/
  109. https://www.rightmove.co.uk/news/articles/property-news/december-2025-housing-market-update/
  110. https://walterherz.com/en/a/conversions-do-not-bolster-the-office-market-in-fact-they-work-against-it
  111. https://www.statista.com/statistics/615037/mortgage-interest-rate-europe/
  112. https://www.youtube.com/watch?v=j4bNdVjhqPE
  113. https://corees.pl/en/expert-corees-polska-in-real-estate-magazine-how-can-office-property-conversions-shape-new-urban-spaces/
  114. https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/for-owners/mortgage-rate-forecast/
  115. https://www.altusgroup.com/insights/us-cre-transactions/
  116. https://www.dudkowiak.com/blog/office-to-apartment-conversion-project-announced/
  117. https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html
  118. https://www.whitemad.pl/en/a-house-turned-into-an-office-building-the-architects-enlarged-it-with-a-new-wing/
  119. https://tradingeconomics.com/country-list/interest-rate?continent=europe
  120. https://www.henricocitizen.com/henrico-property-transactions-dec-10-16-2025/
  121. https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S1051137722000444
  122. https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S258900422300696X
  123. http://www.scirp.org/journal/PaperDownload.aspx?paperID=78472
  124. https://bcpublication.org/index.php/BM/article/download/2572/2546
  125. https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC8947960/
  126. https://arxiv.org/pdf/2402.15498.pdf
  127. https://blog-tpa.pl/2025/03/14/commercial-property-market-in-poland-key-trends-for-2025/
  128. https://www.cbre.com/insights/books/new-zealand-real-estate-market-outlook-2025/market-outlook
Udostępnij: