Globalny rynek nieruchomości wchodzi w 2026 rok z trzema kryzysami i selektywnym kapitałem

Na rynku biurowym w USA wskaźnik pustostanów spadł na koniec grudnia 2025 roku do 18,4%^[1], czyli o 140 punktów bazowych rok do roku, do najniższego poziomu od czasu pandemii w największych miastach. Manhattan i San Francisco odnotowały największe spadki wakancji – odpowiednio o 300 i 370 punktów bazowych – podczas gdy Austin i Seattle nadal mają około 27% niewynajętej powierzchni. Jednocześnie w samym grudniu 2025 roku wartość transakcji biurowych sięgnęła 53 miliardów dolarów przy średniej cenie 192 dolarów za stopę kwadratową, a w samym Manhattanie sprzedaż w trzecim kwartale wyniosła 7,8 miliarda dolarów.

Rynek biurowy USA dzieli się na dwa światy

Ożywienie koncentruje się w segmencie najlepszych biur. Czynsze prime na Manhattanie sięgają 68,15 dolarów za stopę kwadratową miesięcznie^[3], a w San Francisco 63,15 dolarów. Średnia stawka w USA to 32,86 dolarów. Jednocześnie nowa podaż dramatycznie maleje: pipeline biurowy to tylko 30,9 miliona stóp kwadratowych^[2], zaledwie 0,4% istniejącego zasobu i o 44% mniej niż w styczniu 2024 roku. Nowe dostawy w trzecim kwartale 2025 roku wyniosły jedynie 42,4 co stanowi najniższy poziom w dekadzie. Nowoczesne budynki oddane po 2014 roku mają około 5,7% pustostanów, podczas gdy starsze obiekty przekraczają 13,7% i coraz częściej trafiają do sprzedaży przymusowej lub pod konwersję na mieszkania – w samym pipeline jest już 70,7 tysiąca lokali mieszkalnych powstających^[5] w wyniku takich przekształceń.

Deficyt magazynów w Europie i presja na logistykę

Równolegle narasta kryzys logistyczny w Europie. Luka inwestycyjna w sektorze magazynowym sięga około 150 miliardów euro^[4], a wskaźnik pustostanów w nowoczesnych obiektach logistycznych spada poniżej 5%^[6] przy gwałtownym wzroście popytu ze strony handlu internetowego. Brak dostępnej powierzchni w połączeniu z rosnącymi wolumenami e-commerce ogranicza możliwości dalszego rozwoju operatorów i sieci handlowych, a równocześnie utrudnia ekspansję nowym graczom. Na tę sytuację nakłada się fala refinansowania długu – w 2026 roku na globalny rynek trafia zobowiązanie o wartości około 1,5 biliona dolarów, które trzeba będzie obsłużyć przy bardziej konserwatywnym podejściu banków, stawiających na zdolność do generowania przepływów pieniężnych zamiast samych scoringów kredytowych.

Warszawskie biura kurczą się, czynsze prime rosną

Warszawski rynek biurowy wchodzi w 2026 rok z relatywnie niskim poziomem pustostanów i najciaśniejszym segmentem prime w historii. Współczynnik wakancji w stolicy wynosi 9,7%, ale nowoczesne budynki oddane po 2014 roku zbliżają się do 5,7%, podczas gdy starsze obiekty przekraczają 13,7%. Czynsze prime w centralnym obszarze biznesu sięgają 22–28 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a poza centrum 16–18 euro. Jednocześnie z rynku wycofano w 2025 roku ponad 140 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni, głównie w obiektach sprzed 2000 roku, które wymagają modernizacji lub zmiany funkcji. Pipeline nowych biur na 2026 rok to zaledwie 60 tysięcy metrów kwadratowych, co jest najniższą wartością w historii warszawskiego rynku i zapowiada dalszą presję wzrostową na czynsze w najlepszych lokalizacjach.

Hipoteki tanieją, mieszkania w Polsce przed nową falą

Finansowanie mieszkaniowe zaczyna tanieć. Na początku lutego 2026 roku przeciętna stopa procentowa dla kredytu hipotecznego w USA na 30 lat spadła do 5,99% z 6% pod koniec stycznia, a dla kredytu 15-letniego wyniosła 5,37%. Stopy refinansowania kredytów 30-letnich zniżkowały do 6,38%, co oznacza spadek o 26 punktów bazowych w ciągu tygodnia. Udział właścicieli domów z oprocentowaniem wyższym niż 6% zaczyna przewyższać udział tych, którzy mają niższe stawki, co stopniowo zmniejsza tzw. efekt „lock-in” i może pobudzić podaż na rynku wtórnym. Jednocześnie sprzedaż domów w USA w 2025 roku była najniższa od blisko 30 lat, a rynek mieszkaniowy przybiera kształt nierównej ścieżki „K” – z zakupami po stronie zamożniejszych i przewagą najmu wśród gospodarstw o niższych dochodach.

ESG, ostatnia mila i regulacje zmieniają strategie inwestorów

W Polsce rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w fazie stabilizacji, a nie dynamicznego wzrostu. Przeciętny czas ekspozycji mieszkania na rynku wynosi około 75 dni, ceny transakcyjne na rynku wtórnym są średnio o 4–6% niższe od cen ofertowych, a nowe lokale stanowią 30–40% dostępnej oferty, co odróżnia Polskę od najbardziej „przyduszonych” rynków europejskich. Analitycy spodziewają się jednak wzrostu cen od drugiego kwartału 2026 roku, między innymi z powodu około 60-procentowego spadku liczby pozwoleń na budowę w 2025 roku. Polski sektor logistyczny utrzymuje silną pozycję dzięki dostępowi do mocy, projektom takim jak Rail Baltica i korzystnemu położeniu na korytarzach handlowych, a inwestorzy instytucjonalni coraz częściej szukają gotowych projektów mieszkaniowych lub przedsięwzięć typu GDV, zwłaszcza w obiektach z certyfikacją ESG, które ułatwiają uzyskanie finansowania i pozwalają na wyższe czynsze.

Źródła

Powiązane wpisy: