Stopy w dół, wolumeny w górę. Polski i europejski rynek nieruchomości przyspiesza

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu 3–4 lutego 2026 roku utrzymała stopę referencyjną na poziomie 4,00%^[3], po cyklu obniżek o łącznie 175 punktów bazowych w 2025 roku. Stopa lombardowa wynosi 4,50%, a depozytowa 3,50%. Inflacja CPI w grudniu 2025 roku spadła do 2,4% rok do roku^[1], czyli poniżej celu Narodowego Banku Polskiego na poziomie 2,5%. Ekonomiści ING Economics prognozują dalsze łagodzenie polityki pieniężnej do 3,25% przed końcem 2026 roku, z możliwym pierwszym cięciem już w marcu, podczas gdy prezes NBP Adam Glapiński wskazuje docelowo pułap około 3,50%. Równolegle Europejski Bank Centralny (ECB) 5 lutego 2026 roku pozostawił stopę depozytową na 2,00%^[5] i stopę podstawowych operacji refinansujących na 2,15%, przy inflacji w strefie euro na poziomie 1,7% rok do roku w styczniu, czyli poniżej celu 2,0%.

Polityka pieniężna i koszt kapitału

Stabilny i relatywnie niski koszt finansowania w euro (około 3,6% łącznie dla obligacji nieruchomościowych) napędza ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie^[6]. Według danych CBRE wolumen transakcji commercial real estate w 2025 roku wzrósł^[10] o 13% rok do roku do około 241 miliardów euro, a w samym czwartym kwartale osiągnął 86 miliardów euro, co jest najlepszym wynikiem od pierwszego kwartału 2022 roku. ING Research prognozuje na 2026 rok dalszy wzrost wolumenów o około 14% do 275 miliardów euro, przy średniej z lat 2016–2022 na poziomie 315 miliardów euro. Segment residential odpowiada już za 22% rynku (około 53 miliardy euro), biura za 19%, a sektor ochrony zdrowia zanotował rekordowy kwartał z wolumenem 15,8 miliarda euro w czwartym kwartale. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w 2025 roku skompresowały się średnio o 11 punktów bazowych, a w logistyce i handlu o 6 punktów bazowych, przy przeciętnym wzroście wycen o 1,3% w pierwszej połowie roku. Na rynku fuzji i przejęć aktywne są między innymi Gecina, Klepierre, CTP, Segro i Aroundtown, a duże transakcje obejmują połączenie Aedifica i Cofinimmo, umowę Tritax Big. Box z Blackstone o wartości 1 miliarda funtów, przejęcie Primary Health Properties i Assura za 1,8 miliarda funtów oraz zakup Life Science REIT przez British Land za około 150 milionów funtów.

Ożywienie na rynku CRE w Europie

W Polsce wolumen inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku wyniósł^[11] około 4,5 miliarda euro, co oznacza spadek o 13% rok do roku, ale ponad 40% transakcji sfinalizowano w samym czwartym kwartale. Kluczową zmianą strukturalną jest rekordowy udział kapitału krajowego, który wzrósł z 9% w 2024 roku do 20% w 2025 roku, a w segmencie biurowym sięgnął 30%. Biura pozostają największym sektorem z wolumenem około 1,74 miliarda euro, magazyny osiągnęły 1,33 miliarda euro, a nieruchomości handlowe około 900 milionów euro. Największą pojedynczą transakcją była umowa typu sale and leaseback^[12] pomiędzy amerykańską firmą Realty Income a spółką EKO-OKNA o wartości 253,5 miliona euro, obejmująca 264 tysiące metrów kwadratowych w dwóch zakładach na Śląsku. Łącznie zawarto 151 transakcji inwestycyjnych. Wśród aktywnych inwestorów znajdują się między innymi Mennica Polska (udział 50% w kompleksie Mennica Legacy Tower), fundusz Trigea Real Estate Fund (biurowiec Wola Center), Stena Real Estate (kompleks High5ive w Krakowie), UNIQA Real Estate (Wronia 31) oraz Syrena Real Estate (Zaułek Piękna). Według analiz Cushman & Wakefield rok 2026 może stać się punktem przełomowym, zwłaszcza przy powrocie funduszy typu core, a region Europy Środkowo‑Wschodniej awansuje do pierwszej trójki najważniejszych destynacji inwestycyjnych.

Kapitał krajowy wzmacnia polski CRE

Rynek biurowy w Polsce wszedł w fazę wyraźnego zacieśniania^[17]. Według JLL popyt na biura w 2025 roku osiągnął historyczny rekord 772 tysięcy metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 8% rok do roku. W Warszawie współczynnik pustostanów spadł do 9,1%, czyli o 1,5 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej, przy całkowitych zasobach na poziomie 6,28 miliona metrów kwadratowych. W centrum stolicy vacancy wynosi jedynie 6,1%, a poza centrum 13,3%. W miastach regionalnych średni poziom pustostanów to 16,9%, przy czym w Katowicach sięga 21,6%, a we Wrocławiu 20%. Nowa podaż w 2025 roku poza Warszawą wyniosła zaledwie 20,5 tysiąca metrów kwadratowych, a w budowie pozostaje około 221 tysięcy metrów kwadratowych, z prognozą około 95 tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni w 2026 roku. Najaktywniejszymi najemcami są firmy z sektora IT (133 tysiące metrów kwadratowych), usług profesjonalnych (125 tysięcy) i produkcji (120 tysięcy), a jedną z większych transakcji było przedłużenie najmu 23 przez Shell w Krakowie. Deficyt nowoczesnej powierzchni klasy A przekłada się na wzrost czynszów prime, szczególnie w Krakowie i Poznaniu, oraz wymusza modernizację lub konwersję starszych budynków klasy B i C. Na rynku magazynowym Polska odnotowała w 2025 roku nową podaż około 1,8 miliona metrów kwadratowych, najniższą od 2016 roku, przy zasobach przekraczających 37 milionów metrów kwadratowych. W czwartym kwartale przybyło 137,7 tysiąca metrów kwadratowych nowej powierzchni, a poziom pustostanów spadł do 7,4%, czyli o 0,8 punktu procentowego kwartał do kwartału. Popyt brutto sięgnął około 6 milionów metrów kwadratowych, a netto około 3 milionów, przy udziale renegocjacji rzędu 53–60%. W budowie pozostaje około 1,79 miliona metrów kwadratowych. Czynsze w parkach podmiejskich mieszczą się w przedziale 3,5–5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a CBRE prognozuje wzrost stawek prime w europejskiej logistyce o około 1,8%** w 2026 roku.

Biura, magazyny i PRS w Polsce

Rynek najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce wchodzi w nową fazę wraz z rekordową transakcją w segmencie PRS. podpisały umowę przedwstępną sprzedaży 5 322 lokali^[27] z portfela Resi4. Rent do spółki Vantage Development, kontrolowanej przez TAG Immobilien, za 2,405 miliarda złotych, czyli około 565 milionów euro. Termin finalizacji przesunięto na 15 maja 2026 roku. Prognozowana stopa zwrotu NOI z tej inwestycji wynosi około 6,3% w 2026 roku, znacząco powyżej typowego przedziału 3–4,5% dla PRS w Europie Zachodniej. Po zakończeniu transakcji Vantage Development będzie dysponować około 8 700 lokalami i deklaruje cel zwiększenia portfela do 10 000 jednostek do 2029 roku, natomiast Echo Investment zachowa około 4 500 lokali Resi4. Rent. Zainteresowanie segmentem PRS podtrzymują również tacy gracze jak AFI Home, NREP (marka Lett), Matexi czy Eiffage. Jednocześnie rynek czeka na ustawę o spółkach inwestujących w najem nieruchomości (SINN), czyli polskich REIT‑ach, którą Ministerstwo Finansów wpisało do priorytetów na lata 2025–2028, przewidując minimalny kapitał 100 milionów złotych, stawkę podatku CIT 10% i obowiązek wypłaty co najmniej 90% zysku w formie dywidendy, jednak projekt nie trafił jeszcze do Sejmu.

Ceny mieszkań i globalny apetyt na nieruchomości

Na rynku mieszkaniowym wyraźnie rosną ceny nowych lokali w największych miastach. średnia cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego w Warszawie przekroczyła 19,1 tysiąca złotych^[32], co oznacza wzrost o 4% miesiąc do miesiąca i 8% rok do roku. W Krakowie średnia cena wynosi 16,9 tysiąca złotych za metr kwadratowy, w Trójmieście 17,7 tysiąca, we Wrocławiu 15,2 tysiąca (stabilnie od czterech miesięcy), w Poznaniu 13,9 tysiąca, w Łodzi 11,5 tysiąca, a w Katowicach 11,4 tysiąca złotych. W Trójmieście udział lokali z ceną powyżej 20 tysięcy kwadratowy wzrósł z 24% do 33% w ciągu roku, co pokazuje postępującą polaryzację rynku. W styczniu deweloperzy sprzedali około 5 tysięcy mieszkań, o około 20% więcej niż średnio w czwartym kwartale 2025 roku, przy jednoczesnym wzroście liczby nowych ofert na rynku wtórnym do około 28 tysięcy (plus 22% miesiąc do miesiąca) przy stabilnych cenach. Obniżki stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego w kolejnych kwartałach powinny poprawić zdolność kredytową gospodarstw domowych i dodatkowo wzmocnić popyt. Globalnie apetyt na nieruchomości komercyjne potwierdza raport Knight Frank Active Capital Survey 2026, według którego 119 dużych inwestorów instytucjonalnych zarządzających aktywami o wartości 1,4 biliona dolarów planuje alokację 144 miliardów dolarów w nieruchomości komercyjne. 87% z nich deklaruje chęć zwiększenia ekspozycji, 62% chce być netto kupującymi, a tylko 12% netto sprzedającymi. Najbardziej pożądanymi sektorami są biura (69% wskazań), mieszkania (65%) oraz przemysł i logistyka (63%), przy planowanej wartości wspólnych przedsięwzięć na poziomie około 94 miliardów dolarów i napływie kapitału core rzędu 37 miliardów dolarów. Zainteresowanie Europą, w tym rynkami o wyższej stopie zwrotu jak Polska i region Europy Środkowo‑Wschodniej, może w połączeniu z łagodniejszą polityką pieniężną wyraźnie przyspieszyć napływ kapitału w 2026 roku.

Powiązane wpisy: